离婚各种房产要怎么分割_房产分割协议书范文?房产分割-按揭购房中,如何认定房产权属?

时间:2020-11-01 02:10    分类:离婚律师资讯
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房产分割:按揭购房中,如何认定房产权属?房产分割协议书范文?离婚各种房产要怎么分割_律师解答离婚房产分割?

离婚各种房产要怎么分割_房产分割协议书范文?房产分割-按揭购房中,如何认定房产权属?  第1张

离婚各种房产要怎么分割?

商品房分割

一方婚前付清了全部房款,并取得房产证的,就是,婚前财产属于夫妻个人财产,离婚时,另一方无权要求分割。一方婚前付了全部房款,婚后取得房产证的这和第一种情况本质上是相同的,唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下,也是婚前财产,属于一方所有的财产,离婚时,另一方无权要求分割。

夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,产权证登记在一方名下的,离婚时,房屋的归属及分割,以前不同省市的司法实践对此有不同的规定,而现在《婚姻法》解释三对此进行了统一规定,其第十条这样规定:夫妻一方婚前签订不动产,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

该条首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有,也就是说夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款,产权登记在自己名下,该房屋属于个人财产,同样的,按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务,对婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

从现实生活中反映的情况看,在子女双方当事人办理登记手续之前或者办理结婚登记手续之后,存在大量的父母为子女存购买房屋而出资。当子女双方当事人因感情不和等原因导致离婚,父母出资的房屋归属问题,就成了双方争议的焦点。

原来根据《婚姻法》第十七条和第十八条及《婚姻法》解释二有关解释来解决,解释二第22条这样规定规定:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。”

这就存在一个问题,如果父母为婚后的子女购买房屋,并且登记在一方子女名下,这个房产属于个人财产还是共同财产,一直有争议,现在《婚姻法》解释三出来后,问题已经迎刃而解。《婚姻法》解释三第七条规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

之所以这样规定的原因是,在实际生活中,父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄,一般也不会与子女签署书面协议,如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产,势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿,实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以,房屋产权登记在出资购房父母子女名下的,视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理,多数人在反馈的意见中对此表示赞同,认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理,有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产,产权登记在一方子女名下的,按照双方父母的出资份额按份共有,更为符合实际情况。《婚姻法解释(三)》第七条规定从我国的实际出发,将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来,可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观,便于司法认定及统一裁量尺度,也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

房改房分割

房改房是根据职工的职务、工龄等多种因素综合考虑而给职工的福利,按房改政策出售,是国家多年实行低工资制后的福利性补偿,按成本价售房给职工等于将多年积累的工资差额一次性地补发给职工,因此,对购房前结婚不久的人来说,此房实际上是用购房一方婚前工资取得购买的婚前财产,如果另一方对购得的房改房仅凭交款时间在婚姻关系存续期间即主张是夫妻共同财产,是不公平的。

婚后购买婚前由一方承租公有房屋过程中,可能存在以共同财产购买和以个人财产购买两种情况,对此应当区别情况予以处理:对婚前由一方承租的公有房屋婚后以个人财产购买的,房屋权属处理意见表现为公民取得房屋居住权是基于与国家、单位之间的关系,是一种债务关系,其对承租的房屋只享有占有使用的权利,对婚后以个人财产购买的婚前承租房屋是否应当认定属于共同财产法律上没有规定,实践中也不能简单作出一个明确的结论,司法实务中对婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定和处理须非常谨慎,如果产权登记在个人名下、系婚后个人财产购买的,应属于个人财产。

最高人民法院关于民事审判实务问答指导意见:在离婚案件中以男方名义购买的房改房能否判归女方所有?答复称:我国城镇居民按照国务院房改政策从本单位购买的公有住房即房改房,在出售前基本上是由单位职工以低租金承租的房屋,根据房改政策职工购买公有房屋实行市场价、成本价或标准价,公有住房出售的有关规定,确定房改房权属即夫妻共有财产还是个人财产是分割的前提,对夫妻婚后以共同财产或个人财产购买婚前由一方承租的房改房,并将房屋权属证书登记在一方名下的房屋权属的确定:对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房的权属由于情况复杂,政策性强,婚姻法及现行司法解释未对此问题作出规定。

这里还存在一个问题,房改房按成本价出售时,享受夫妻双方的工龄优惠是否按共同财产对待,对此,最高人民法院司法解释意见[(2000)法民字第4号]:关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函:用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买公有住房时享受的配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益,应予查明购房款是夫妻双方的共同财产积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产,如果购房款是夫妻共同的积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。如果购房款是个人积蓄,应当认定所购房屋是个人财产。《婚姻法司法解释(二)》第19条规定:由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。这里需要特别指出的是,售后公房的产权在婚前购买还是在婚后购买,是婚后个人积蓄购买还是共同财产购买,是有本质区别的。

《婚姻法》解释三第十二条规定:婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权。

购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。离婚时这类房屋当然不能作为夫妻共同财产处理了,否则就是对房改房一方父母的不公平,当然,对于另一方在购买房改房的出资给予补偿的也是应该的。

公房承租权的分割

公房是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋,它是在特定的历史条件下出现的一种产物。随着这些年房改的实施,从数量上看已经少了,但是由于种种原因,还是有相当数量的此类房屋还没有房改或者是正在房改,因此,在为数众多的离婚案件中,不可避免地涉及到这类公房权益的分割。由于公房承租人仅有房屋的使用权,不享有房屋的产权。因此,在离婚时,法院只会判决使用权的归属,不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释,对法院在审理离婚案件中,分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为,九种情况中夫妻双方均有权承租:婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;婚前一方承租的本单位公房,离婚时双方均为本单位职工的;一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻双方共同偿还借款的;婚后一方或双方申请取得公房承租权的;婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;其他应当认定为夫妻均可承租的情形。但自从2001年新修订的《婚姻法》实施后,最高人民法院下发了关于适用《婚姻法》的司法解释,对于婚前财产婚后转化进行了废除,因此,最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触,应当归于无效。

根据现行法律和司法解释的精神,可以结婚的时间为节点将以上情况分为三类,一是一方婚前取得承租权的,离婚时如何分割;二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的,离婚是如何分割;三是婚后一方或双方取得承租权的,离婚时如何分割。对于上述双方均有权承租公房的,权利人虽然只有使用权而无所有权,但是在处置公房使用权是时,可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。具体方法是:双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的,应采用竞价方式由出价高者得。一方主张公房承租权的,由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估,取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。双方均不主张公房承租权的,经得产权单位同意,且双方均提出申请的,则可以拍卖公房的承租权,就所得价款进行分割。双方均不主张公房承租权的,产权单位也不同意将承租权转让给第三方,则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用,由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。

尚未取得房产证的房屋财产分割

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。如果离婚时,争议的房产的产权证还没有发放,人民法院要么告之当事人申请中止审理,待产权证发放下来再作处理;要么先判使用权归属,而后产证下来,再由争议方另行起诉要法院处理。

离婚各种房产要怎么分割——房产分割协议书范文?

房产分割协议书

男方:

女方:

男女双方自愿将共同共有的位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋所有权重新分配,达成如下协议:

1、位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的70%归所有30%归所有。

2、XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的贷款的70%归所支付,30%的归所支付。

3、双方任何一方将自己所持有的位于XXX区XXX小区XXX单元XXX楼XXX户的房屋的产权出售,另一方有优先购买权。

4、双方未尽事宜可协商解决,所达成协议与本协议具有同等法律效力。

5、本协议一式两份,双方各持一份,自签定之日起生效。

男方:

女方:

年月日

离婚各种房产要怎么分割——房产分割:按揭购房中,如何认定房产权属?

问题:男方甲与女方乙谈恋爱,甲方为表示自己爱心,以双方名义按揭购买房产一套,甲方支付首期款项大部分,有部分无法证明谁支付,后甲方发现乙方是有夫之妇,便自行将剩余贷款付清,并向法院起诉,对房产主张全部产权。法院判决,女方有一半物权,甲方支付的房款在甲乙双方之间形成债权债务关系。问:甲方是否有物权。

解答:甲乙双方虽在谈恋爱,但经查实,乙方属有夫之妇,说明乙方有合法婚姻。甲乙双方之间购买房产之事,如能证明是双方的共同合伙投资行为,按法院判决双方各有一半物权是合适的,但如果双方以感情为前提,并非共同投资行为,则另当别论。

由于甲乙双方并不存在夫妻关系,原则上对财产的分割不能比照合法夫妻之间的财产予划分,特别是甲方付清其余款,应属权属明确。对于甲方支付首期款,如证据能够证明,该部分亦属于甲方所有,唯对无法证明谁支付的部分可以认定双方共同支付,亦可照顾乙方判定由乙方所有。总之,应当按照付款证据认定权属及其大小,不能参照夫妻关系或合伙关系认定产权关系。

离婚各种房产要怎么分割——律师解答离婚房产分割?

(一)婚前一方购买的房屋,付清所有房款的,属一方的婚前财产。

(二)婚后一方用个人财产购买的房屋,属一方的财产。

(三)夫妻双方婚后一次性出资,取得房屋产权证书后离婚的,属夫妻共同财产。

(四)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,属夫妻共同财产

(五)夫妻双方婚后用共同财产购买的(包括贷款)房屋,应属于夫妻共同财产。

如果当事人是在全部偿还银行的贷款之后提起离婚诉讼,此种法律关系较简单,一般平均分割房产。但在房屋价格飞涨的今天,夫妻双方具备一次性全额缴纳购房款实力的毕竟还是少数,大多数都是采取商业按揭贷款的方式购买房屋。商业按揭贷款大要经历缴纳首付,银行支付开发商剩余房款,办理房屋产权证书,业主偿还全部贷款之后从银行手里取得产权证等步骤。

实践中大多数案例出现在缴纳首付款,按揭贷款之后,尚未全部偿还贷款之后的环节。因为业主还应当偿还银行的贷款,在偿还贷款之前,尽管已经办理了房屋所有权证书,但是业主并不实际掌握房产证,该房产证被抵押在银行手里。也就是说,该房产还存在抵押权。分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。

对于分割按揭房产,因为还存在继续偿还银行银行贷款的问题,因此不能简单的分割房屋合同价值。房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。由其中的一方取得房产,继续向银行偿还贷款本金、利息,同时向另一方支付房屋价值的一半。

如果房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和的(实践中极少出现),则应当由其中一方取得房产,继续向银行偿还贷款本金、利息,同时另一方向其支付房屋价值差额部分的一半。

(六)一方婚前按揭购房并取得房产证,婚后偿还贷款期间离婚的

婚前取得房产证书,就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方,但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。房屋所有权与房屋价值并不完等同。由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入,就房屋的价值而言,离婚时候的房产价格(房屋实际价值减去尚未偿还贷款后的差额)绝对大于结婚时候的价格(房屋的实际价值减去结婚时候尚未偿还的贷款差额)。此种情况下,两种价格之间的差额部分是否构成夫妻双方该南通共同财产,应当区分不同情况来选择。

如果能够证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的,那么该房产属于一方的个人财产,直接归属其本人,除非是双方书面约定该房产作为双方的共同财产。

如果不能证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的,则应当视为夫妻双方共同偿还的按揭贷款。不论是双方偿还贷款的资金来源、或者是双方偿还贷款的份额,均不影响夫妻双方共同偿还贷款的性质。此种情况下房产归签订购房合同的一方所有,但是房屋两种价格差额部分作为夫妻双方共同财产分配。

(七)父母参与出资并取得房产证书后离婚的

如果是夫妻双方结婚前父母出资购买房产的,一般视为对自己子女个人的赠与,父母不得索回。同时该部分资产作为一方的婚前个人财产在分割房产价值重应当予以扣除。但是父母在婚前明确声明是对夫妻双方的共同赠与的除外。

如果是夫妻双方婚后出资购买房产的,一般视为对夫妻双方的赠与,父母不得索回。该部分资产作为夫妻双方共同财产予以分割。但是父母在赠与时候明确声明是对夫妻其中一方的赠予的除外。

如果是父母对子女的出资为借款,婚前借款的作为一方的个人债务,婚后共同借款的,作为婚后共同债务。当对于父母出资不能证明是赠与还是借款的,推定为赠与。

其中婚前财产归个人所有,夫妻共同财产为夫妻共有,分割时应注意以下几点:

1、依《婚姻法》第三十九条第一款的规定“离婚时,夫妻的共同财产由双方协商处理”,也就是说,离婚时夫妻对财产的分割,双方应在协商一致的原则下进行,不能由一方决定。

2、依《婚姻法》第二条第一款的规定“男女平等”的原则,不能歧视妇女,认为妇女挣的少,应少分,在离婚分割夫妻共同财产时,应尊重妇女的权利,保护妇女权利。

3、依《婚姻法》第三十九条第二款的规定协商不成时,由人民法院根据财产的具体情况,以照顾子女和女方权益的原则判决。

4、给予补偿的原则。依《婚姻法》第四十条的规定“……,一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多的义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当予以补偿。”是指依法分割夫妻财产时,付出较多义务的一方,可向另一方要求补偿,补偿是从分割后的财产中支付,分割的财产不足支付的,从其个人财产中补足。

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