离婚前签订的房屋分割协议的效力怎么样_离婚中房屋分割问题?拆迁房屋分割协议怎么写?

时间:2020-10-30 16:25    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队

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拆迁房屋分割协议怎么写?离婚中房屋分割问题?离婚前签订的房屋分割协议的效力怎么样_关于离婚诉讼中按揭房屋分割之论述?

离婚前签订的房屋分割协议的效力怎么样_离婚中房屋分割问题?拆迁房屋分割协议怎么写?  第1张

离婚前签订的房屋分割协议的效力怎么样?

司法实践中常常会遇到这种情况,双方在离婚前签订了处理房屋及其他财产的协议,后又因种种原因未办理离婚登记,过一段时间在诉讼离婚调解时,写明双方无财产争议。事后,一方反悔,称原协议有效,要求按原协议履行。这种情况应如何处理?

前一份协议是合法有效的民事合同,但是后来在法院调解书中的意思表示应该视为对前一份协议的修改,因此,双方在有法律强制力的法律文书中所明确的条款应该视为对前份协议中权利义务的修改或放弃。故无权主张按原协议履行。

房屋分割协议签订应注意

1.婚前购买的商品房,此处商品房指已经在婚前付清购房款,该房屋属于婚前购买房屋的一方所有;

2.对父母出资为子女购房的处理:

①父母出资购买的房屋在婚前子女名下的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

②当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

3.使用权性质的房屋由一方在婚前承租的、婚后用夫妻共同财产购买的属于夫妻共同财产,不论房屋权属证书登记在夫妻哪方名下的,都是夫妻共同财产。

4.婚前以一方名义购买的按揭商品房,婚后用夫妻共同财产归还贷款的,在离婚时已经取得房屋完全产权的:

①婚前签订的商品房买卖买卖合同的那方是合同的当事人,合同的权利义务由该方承担;

②婚前由一方名义支付的首期属于支付方个人财产;

③该房屋在夫妻关系存续期间的增值部分属于夫妻双方共同共有;

5.离婚时双方对尚未取得所有权或完全所有权的房屋有争议的,法院不对房屋的所有权作出判决,只能判决房屋由谁使用,等到取得所有权后另行起诉,解决最终的所有权归属问题。

6.夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,处理为:

①双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

②一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

③双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

7.对房屋增值部分的处理

房地产因其土地的稀缺性,使得其与其他的商品不同,一般商品随使用时间的增加而贬职,而房地产有可能因种种原因增值,对于婚前购买的房屋,在夫妻关系存续期间的房屋增值部分因属于夫妻共同财产,而原始部分属于拥有产权的夫妻一方的个人财产。

8.对生活困难方的帮助

离婚时候一方如依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平,属于生活苦难人员,另外一方要对其进行帮助,换句话说就是如离婚后一方无经济能力租赁房屋的,仍可以居住在离婚前的房屋内。

离婚前签订的房屋分割协议的效力怎么样——离婚中房屋分割问题?

自己的住房需求,甚至是投资需求。这些负债房屋给离婚诉讼中的财产分割带来了一系列的问题。笔者试从婚前、婚后举债购房两个角度阐述自己的观点。在此,笔者需强调的一点是,本文中提及的房屋仅限于当事人居住的住宅用房,而不涉及任何形式的经营性房屋。一、夫妻在婚后举债所购房屋及房屋债务在离婚时的处理。毋庸置疑,在夫妻关系存续期间购置的房屋属于夫妻共同财产,购置房屋所欠的债务则属于夫妻共同债务。在无过错责任的前提下,若双方协商不成,法院对共同财产和债务的分割,宜根据财产的具体情况,按照顾子女和女方权益的原则判决。据此,在房屋宜于物理分割时,可根据上述原则,对房屋直接进行实物分配,房屋上所欠债务也按实物分配的相应比例,在向女方作适当倾斜的基础上由男女双方分别负担。当然,随着男女社会地位的日益平等化,现在女方职业优越于男方、社会生存能力和竞争能力超过男方的也比比皆是,故向女方作适当倾斜的做法也应综合考虑个案实情。若房屋不宜进行物理分割,则需区别具体情况进行处理。我们现在法官在离婚财产分割上,一般均将房屋实物和房屋债务分别进行分割,笔者认为不妥,房屋实物和房屋债务是互为依存,相互关联的,故应一并处理。这里的一并处理仅仅限于婚姻当事人内部的处理,而不涉及债权人,因为,在债权人未有主张债权之诉讼行为时,法院主动处分婚姻当事人外部债务的行为显然与民事诉讼不告不理原则相违背,缺乏合法依据。笔者提议对房屋实物和房屋债务作如下处理。(1)一方要房而另一方不要房屋的,房屋给一方,并由要房一方支付给另一方房屋现有价值减去房屋债务余额一半的金钱,房屋债务由要房一方负责偿还。(2)双方均要房屋的,若双方同意,可通过竞价的方式由报价高者获得房屋,并由其支付给对方其报价减去房屋债务余额一半的金钱,由获得房屋者承担房屋债务的偿还义务。当然,这个报价高也只应是个相对数,比如双方的职业含金量悬殊,则占着优势的一方表面上的高报价却显示了双方竞争地位实质上的不平等,体现出其中竞争方式实质上的不公平,所以,笔者认为报价时应当考虑男女双方的收入现状及其稳定程度,尽可能地在保护妇女儿童权益的基础上维持起码的公平。若双方不同意以竞价方式解决,则由法院委托具备评估资格的有关部门对房屋现有价值进行评估后,由双方协商房屋的归属,若双方对此仍无法达成一致意见的,则法院委托有关部门将房屋拍卖或变卖,并就所得价款进行分割,房屋债务按价款的分配比例由双方当事人分别承担。现实中常常发生这样的事例,获得房屋的一方未按期偿还房屋债务,致使债权人提起诉讼,因男女双方对共同债务承担的是连带清偿责任,且离婚时债务承担的分配并不影响债权人就共同债务向男女双方请求偿还,从而有时使得向债权人还债的义务落到了偿债能力较高的未分得房屋的一方肩上,但其代为履行后,却难以从拥有房屋的一方获得追偿,这样就明显地损及了对方的权益。同样地,也可能存在债权人主张权利时,承担房屋债务的一方从对方获得的房价补贴已被其消耗完毕,无以还债,致使对方在代偿房屋债务后难以实现债权的追偿。笔者以上关于房屋实物和房屋债务归于一方的论述,目的正是意欲避免一方代偿房屋债务后无以追偿情形的发生。当然,笔者提出的房屋债务归于一方的建议并非没有缺陷,拥有房屋的一方可能欠缺诚信品格,在清偿债务之前转让房屋,逃避债务,这可能会导致另一不幸情形的发生:债权人主张权利时,离婚时分得房屋的一方若无力偿还债务,而此时房屋又已不存在,则另一方代偿债务后获得追偿的可能性将更小。为避免上述不公平情形的发生,笔者提出以下两项建议:一是法院在强制执行时应当考虑到另一方已在离婚诉讼时将其应当偿还的房屋债务支付给了获得房屋的一方这一因素,即使债权人依法将另一方列为案件共同被告,执行时也应当先就房屋实物及房屋拥有一方可供执行之其他财产进行强制执行。

离婚前签订的房屋分割协议的效力怎么样——拆迁房屋分割协议怎么写?

拆迁房屋分割协议是在拆迁过程中,为避免因为房屋拆迁补偿分配引发家庭纠纷而由家庭成员签订的针对拆迁房的财产分割协议。那么,拆迁房屋分割协议该怎么写呢?详情请见下文的拆迁房屋分割协议范本。

拆迁房屋分割协议范本:

拆迁房屋分割协议

甲方:身份证号码:

乙方:身份证号码:

因政府旧城改造,坐落于五家渠房屋已于通知征收。该房屋房产证编号:,土地证编号:,土地面积:,房屋建筑面积:,房屋套内面积:。

该房屋一直由甲、乙双方父母持续居住,房屋此前系甲方单位分配的房屋,现政府已经下达征收通知,并由甲方代表全体家庭成员在《征收补偿协议》上签字,现甲、乙双及其他家庭成员共同协商,就房屋的征收补偿后所得的财产分割达成以下协议,供双方共同遵守:

一、对价补偿金及支付

1、本协议签订后,乙方需支付甲方人民币壹拾捌万元整(¥:180000)。

2、自本协议生效之日起15日内,乙方一次性支付甲方壹拾万元整(¥:100000),待房屋征收补偿款发放后5日内支付剩余的陆万元整(¥:60000),产权调换所得的房屋所有权登记至乙方名下后支付最后的贰万元(¥:20000)。

二、征收补偿款归属

1、房屋拆迁后,所得的全部货币补偿款(包括但不限于被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置补偿、停产停业损失的补偿及其他补偿和奖励)均归乙方所有,相应的费用也由乙方承担。

2、产权调换所得的房屋,其所有权归乙方所有。

3、自协议生效之日起,甲方无权就协议第二条约定的两项财产主张任何权利。

三、协议各方权利、义务

1、甲方有义务协助乙方领取征收补偿款并协助其办理产权调换所得房屋的所有权登记手续。

2、乙方有义务根据本协议第一条约定向甲方的按时、足额支付对价补偿金,并承担征收补偿及房产登记的所有费用。

四、违约责任

1、乙方未按照协议约定内容向甲方支付对价补偿款,甲方有权按照对价补偿款的15%主张违约金。

2、甲方不履行协助领取补偿款及房屋产权登记的义务,乙方有权主张其继续履行,并按照对价补偿款的15%主张违约金。

五、争议解决

本协议履行过程中发生的争议,双方需协商解决。协商不成,任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉。

六、补充协议

本协议未尽事宜,双方可补充约定,并作为主合同不可或缺的组成部分,与主合同具有同等法律效力。

七、协议生效

本协议经双方签字后,并经公证机构公证后发成法律效力。

本协议一式四份,具有同等法律效力,甲乙双方各执一份,剩余两份留存公证处。

甲方:乙方:

签订日期:年月日

离婚前签订的房屋分割协议的效力怎么样——关于离婚诉讼中按揭房屋分割之论述?

随着现代社会的发展,按揭购房已成为一种常见的现象。房屋在夫妻共同生活中几乎是必不可少的,当夫妻之间的关系开始破裂并最终走向离婚时,对于按揭房屋分割的争议较大,由于法律对这一现象并没有很明确的规定,从不同的角度分析往往会有不同的结果。本文拟从离婚诉讼中就按揭房屋的处理作如下探讨。

关于离婚诉讼中按揭房屋分割之论述

我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确,离婚时,即使双方对按揭房屋的处理有异议,只要能举证证明双方约定了财产归属,处理这类按揭房屋都较容易,直接按双方的约定处理即可,约定房屋是个人财产就归个人所有,约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。

一、约定了按揭房屋归属的房屋如何处理

我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确,离婚时,即使双方对按揭房屋的处理有异议,只要能举证证明双方约定了财产归属,处理这类按揭房屋都较容易,直接按双方的约定处理即可,约定房屋是个人财产就归个人所有,约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。

若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋,另一方以自己所有的财产参与清偿贷款,这并不改变房屋为个人财产的性质,离婚处理财产时,该房屋为个人财产,剩余未还贷款是个人债务,对已归还贷款中属于另一方清偿的部分,应当予以返还。

约定了归夫妻共同所有,即使一方实际没有出资或出资很少,也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。

二、未约定按揭房屋归属的房屋如何处理

(一)婚前一方按揭购买并取得房产证,婚后用夫妻共同财产进行还贷,对此房屋如何进行分割?

对于一方以婚前以个人财产购置房屋并取得房产证,实际上一方已经取得了对该房屋的所有权,房屋的所有权是归一方所有,因按揭行为而与银行产生的债权债务关系,与所有权的归属没有直接必然的关系,从婚姻法的有关规定来看,属于婚前的个人财产是无疑的,同理,对银行所欠的债务,则可以视为是一种个人债务。对于在婚后还贷的情况,不论是一方财产还是夫妻共同财产进行偿还的,实际上可以视为是对一方的个人债务进行返还。因此,如果因为离婚另一方要求对此房产进行分割,另一方只能得到一方在夫妻存续期间对银行所偿还的贷款数额的一半。

由于房屋的特殊性,可以经过一个时间后升值,对升值部分的分割,由于房屋的取得是在结婚之前,其升值虽然是发生在婚后,但是不属于一种投资或收益性行为,升值部分是否属于夫妻共同财产,主要是从升值部分是否为收益来考虑的,因此,对于升值的部分,另一方是无权取得的。但是,如果一方在婚前购买了一套以上的房屋,那么,我们可以这样理解,公民拥有一套房屋是生存的需要,而拥有两套房屋则应当视为一种投资了。对于另一套房屋的升值部分应当作为一种收益,也就应当作为夫妻共同财产进行分配。另外,如果在婚姻存续期间对于房屋进行了装修等,则是在夫妻存续期间内的一种投入,应当由房屋取得人对另一方支付装修款的另一半。

(二)婚前共同出资首付购买房屋,取得房产证,婚后支付按揭款的房屋如何处理?

婚前由双方共同出资购买房屋的并取得房产证,双方共同出资,并且在房产证上也注明房产所有人为双方,婚后,不论是以一方还是双方的财产返还按揭款,这套房屋应当为共同财产。根据法律规定,共同财产又可以分为按份共有和共同共有。对共有财产分割时,如不能证明共有关系为按份共有的,应当认定其为共同共有。能够证明按份共有关系的,视为按份共有,共有人各方则对该共有财产按照各自享有的份额享受权利、承担义务。实践中,一般情况下,情侣在婚前购买房屋时,是不会对购置房屋的份额进行约定的,那么在进行分割时,如果不能举出证据,也就只能视为共同共有。

对于具体的分割方式,1、如果按揭款已完全还清,则依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十条对于房屋分割的规定来执行。2、如果按揭款没有完全还清,如果贷款人一方主张房屋的所有权并取得房屋所有权,则应当支付另一方相应的补偿款;3、如果双方主张对房屋的所有权,此种情况出现后如何来进行处理,均笔者了解,各地法院的实际做法有所不同。有的法院认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续,直接将房屋处理归非贷款方所有,则势必要办理所有权人的变更登记手续,而作为抵押权人的银行,很可能会以借款人的偿还能力降低为由,要求提前偿还贷款,或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理;有的法院则认为另一方的请求合法,则直接支持这一请求;也有的法院对这一请求不予支持。笔者认为,鉴于在按揭行为中涉及到第三人,也就是银行,如果在对一方所有权进行确定的同时,应当对今后按揭款的承担进行确定。银行进行按揭的行为,有着相应的人身依附性,其贷款行为只是针对相应的人。在此种情况下,笔者斗胆提出另一种方案:法院对本案应当中止审理,并由主张所有权一方与银行进行房屋按揭的变更,也就是进行转按揭。如果不能对房屋进行转按揭,则应当从保护善意第三人银行的角度,只能判决房屋所有权归还贷人所有,然后直接确定由还贷人对银行还贷。这一种方案实际上是对另一方能力的许可,但同时又在一定的程度上保护了第三人的利益。4、如果贷款人不主张房屋的所有权,在这种情况下,应当征循另一方的意见,如果愿意取得房屋并能够进行转按揭,则房屋所有权由另一方取得;而如果同样不愿意主张所有权或不能进行转按揭,则将该房屋进行拍卖并平均分割拍卖款。

(三)婚后以按揭形式购买房屋并取得房产证,以一方财产或者共同财产进行还款,如何进行分割?

对于此种情况是比较好认定房屋的性质,也就是说不论是登记在哪个人的名下,均应当视为是夫妻的共同财产。涉及到是清按揭款的情形下,其分割的方式可以按照本文中的第二种情况来进行分割。其中要把握一个是涉及到保护善意第三人即银行的利益,另一个就是有利于实际使用和分割的原则来进行,同时,对于其中的增值部分,也应当作为夫妻的共同财产来进行分割。

(四)婚后以按揭形式购买房屋,一方有证据证明以个人财产进行还款,如果进行分割?

对于此种情况,首先应当明确对于个人财产的性质。婚姻法对个人财产进行了相应的界定。根据以前的规定,个人财产在夫妻关系存续达到一定的年限后即进行了转化。但是新的规定中,对于一方的个人财产采用的是一种严格意义上的个人财产,并不会因为其他的原因进行转化。这样,如果一方有证据证明是以个人财产返还房屋的按揭款,则在进行分割时,应当对该笔款仍作为个人财产进行处理,由一方个人取得。

另外,在以按揭形式购买房屋时,还涉及到一些其他的情况,如在离婚时房产证还没有取得、父母出资等,对于这些情况,最高人民法院对婚姻法的有关司法解释均作出了相应的解释,对此不再详述。

在离婚诉讼中,随着社会进一步发展,涉及到按揭房的分割争议应当是越来越多了,而如何处理好这一争议,将是法律实务应当面对的一个现实问题,笔者的一些观点不免有些不偏颇或缪论,只希望能抛砖引玉,寄希能有一个更加明确解决方式。

三、如何保障按揭房屋中银行的利益

认定房屋属于一方个人财产的按揭房屋,在离婚纠纷中不需要变更房屋权属,也不存在变更还贷债务人。对银行来讲,其与银行签订借款合同时,银行对其资信了解,其还贷风险银行是可以预见的,离婚后,原则上不会影响银行利益。

另一种情况,法院认定为夫妻共同所有的房屋,处理房屋归非贷款方所有、由该方履行还贷义务,这直接涉及作为债权人及抵押权人银行的利益,但实践中银行却几乎没有参加到离婚诉讼中来,债务人也不会主动要求债权人参加诉讼。笔者曾向几家银行信贷科工作人员了解银行对此问题的意见,均表示变更按揭合同债务人应征得银行的同意,但实际上是银行看到新债务人拿着法院的离婚判决书到银行要求办理转按揭手续时,银行才知道法院生效判决书变更了其债务人。由于银行处于一个非常尴尬的地位,对变更后的债务人资信不了解,担心会有还贷风险,或是认为变更后的债务人不具备银行发放贷款的条件,往往就不愿意配合办理转按揭手续。故没有参加诉讼并非是银行不愿意,也不是银行不关心其权益,而是根本不知道其债务人正经历离婚诉讼。

银行若知道其债务人正经历离婚诉讼,如何行使其债权人的权利呢?因按揭贷款的用途是支付购房款,商品房买卖合同标的物也是按揭贷款担保合同抵押物,房屋所有权的归属造成抵押物归宿及抵押权的变化,将影响银行债权的实现。故银行对离婚纠纷中处理的按揭房屋,有独立的实体权利和诉讼法上的请求权,银行符合有独立请求权的第三人的法律特征,可以有独立请求权的第三人的身份申请参加到离婚诉讼中来。

从程序上来讲,如何保障银行的利益呢?为了使银行能更好的配合新的债务人办理转按揭手续,同时保护债权人及抵押权人银行的利益,使新的债务人能够很好的履行还贷义务,建议凡涉及对未还完贷款的属于夫妻共同所有的按揭房屋的处理时,在银行不知情的情况下,法院应该通知银行,告知其债务人正在进行的离婚诉讼可能会涉及到处理按揭房屋,银行可以选择以有独立请求权第三人的身份提出诉讼请求,参加到离婚诉讼中来,以债权人的身份表示是否同意变更债务人;未提出诉讼请求的,法院只处理离婚纠纷。对于前者,银行可充分行使债权人的权利,其知悉并认可了对其抵押物的处理,需要办理转按揭手续时就没有理由予以拒绝,而债务人也明白了办理新的抵押(变更)登记手续的义务将是其取得房屋所有权、获得按揭贷款的附属义务,这可降低银行的还贷风险。对于后者,银行因自己放弃在离婚案件中行使债权人和抵押权人的权利,法院可以根据离婚案件中当事人的实际情况,径直判决房屋由一方所有。为了化解《婚姻法》与《合同法》在此问题上的冲突,建议立法明确银行在知道法院处理其债权和抵押物时没有提出诉讼请求,法院判决房屋归属后,银行不得再主张因债务转移没经其同意而无效。当然,即使在离婚案件中对按揭房屋权属作出了处理,对按揭贷款债务进行了分配,因夫妻对婚姻关系存续期间的债务应承担连带责任,银行仍可以向离婚案件中当事人的任何一方追究还款责任,偿还债务超过自己应偿还金额的,可向另一方追偿。

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