离婚分割按揭房的依据是什么_离婚房产分割 离婚分割房改房?离婚案件房产分割专题?

时间:2020-10-29 19:40    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队

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离婚分割按揭房的依据是什么_离婚房产分割 离婚分割房改房?离婚案件房产分割专题?  第1张

离婚分割按揭房的依据是什么?

(1)以约定房屋权属的分配为切入点,着力化解矛盾。在实践中,若约定了按揭房屋归属的,均按约定的处理。

(2)以取得房屋产权证的时间确认按揭房屋的权属。在婚姻关系存续期间取得房屋产权,无论婚前婚后出资购买房屋,无论双方结婚后实际为按揭房屋出资多少,只要没有约定婚姻关系存续期间及婚前财产归各自所有,即便是以一方名义签订购房合同,也可视为家事代理,认定为夫妻双方共同购房;结婚前,夫妻一方个人出资购买房屋,按揭支付了部分房款,结婚前已取得房屋产权,因取得产权证的时间在结婚前,房屋则认定为婚前个人财产。

(3)以资金的来源确认按揭房屋的权属。用夫妻共同财产取得的房屋,虽产权办在一方名下,仍属夫妻共有。

(4)未取得房屋所有权的按揭房屋权属归属的确认。离婚时对按揭房屋的权属有争议但能协商好的,按双方的合意处理房屋权属;若协商不成的,则判决按揭房屋归一方使用,待房屋产权证发放下来后,再作处理。

(5)未还完按揭款房屋权属的确认。在离婚时,若当事人诉请分割属于夫妻共同财产的按揭房屋,没有要求对未还按揭贷款进行处理,或是只要求确定债务比例的,则在判决时考虑债务的承担。

(6)房屋增值部分房屋权属的确认。若一方主张分割房屋增值部分,双方对此不能达成协议的,则对离婚时的房屋市场价值进行评估。

离婚分割按揭房的依据是什么——离婚房产分割 离婚分割房改房?

按福利政策购买的房屋即通常所说的房改房,在离婚房产分割案件中是难点之一。我国城镇居民住房在住房制度改革前,其居住的房屋基本是由国家或者单位提供的直管公房或者自管公房,房屋所有权属于国家或者单位。居民取得的房屋居住权则是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系,其对承租的房屋只享有占有、使用的权利。

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(二十一)规定明确产权。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。购买公有房屋要受到国家房改政策的调整。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(十七)、(十八)规定,职工按成本价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,职工购买现已住用的公有住房的,售房单位应根据购房职工建立公积金制度前的工龄给予工龄折扣;每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65(男职工35年、女职工30年)计算,离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。此外,还有综合考虑职工的职务、家庭人口等多种因素。所以,法院在处理婚前承租婚后购买的公有房屋应该如何认定和处理,在实践中遇到了困难。

2004年4月1日施行的《婚姻法司法解释(二)》第十九条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”笔者认为《婚姻法司法解释(二)》对夫妻双方用共同财产购买的房屋进行了规定,但对婚前由一方承租的住房婚后以个人财产购买的,房屋权属证书登记在一方名下的,房屋权属的如何处理没有明确规定,那能否依据《婚姻法》第十七条之规定,认定为婚姻关系存续期间所得的财产,应为夫妻共同财产?笔者认为如果该房屋为商品房、私有房屋等非房改房,因为属于个人财产购买,所有权属证书又登记在一方名下,即使在婚姻关系存续期间所得,仍应将该房屋认定为个人财产。如果是房改房,将婚后个人财产购买的房改房认定为夫妻共同财产,对用个人财产来支付的夫妻一方是不公平的。如果将婚后个人财产购买的房改房,认定为个人财产,对夫妻的另一方也是不公平的,毕竟共有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇,不是单纯的房屋价格。所以,笔者认为为了达到权利和义务的一致性和平等原则,把婚后个人财产购买的房改房认定为个人财产,同时给予以工龄等福利待遇作为折扣的夫妻另一方经济补偿,补偿标准为以工龄等福利待遇的折扣价计算,并本着照顾妇女儿童的合法权益原则。

由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的“部分产权”(“部分财产”,是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且这种权能受到法定限制的产权。部分产权的权能包括:永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权、收益权等)的房屋(17),依照最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第9条的规定,“对夫妻共同出资而取得‘部分产权’的房屋,人民法院可参照上述有关解答,予以妥善处理。但分得房屋‘部分产权’的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一半的补偿。”这里的“部分产权”可以理解是尚未取得完全所有权的房屋,对此房屋发生争议,笔者认为根据《最高人民法院婚姻法司法解释(二)》中的第二十一条:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权房屋有争议且协商不成的人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的可另行向人民法院提起诉讼。”

离婚分割按揭房的依据是什么——离婚案件房产分割专题?

问:结婚之后,一方父母出资为子女购买房产,产权登记在出资人子女名下,属于个人财产还是共同财产?

答:应该属于产权登记人的个人财产,但是,如果不是一次性付款,存在婚后共同偿还银行贷款的,应该支付对方还款部分,同时,还应该计算对方付款部分所占比例的增值部分。

法律依据《婚姻法解释三》第七条第一款,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

问:由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,离婚时,属于个人财产还是共同财产?

答:如果没有特别约定,应该属于共同财产,但不是一般的夫妻共同财产(原则上共同分割),而是按份共有,按份比例参照各自父母的出资份额。

法律依据《婚姻法解释三》第七条第二款:由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

问:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,,不动产登记于首付款支付方名下的,婚后用夫妻共同财产还贷,是属于个人财产,还是夫妻共同财产?

答:如果双方不能协商处理,依法属于婚前购买房产一方个人财产,但是,应该返还对方共同还贷部分款项,同时,还应该计算对方付款部分所占比例的增值部分。对于共同还款部分,如果双方没有财产约定,不论是双方的收入高低,应当将夫妻关系存续期间还贷部分的一半计算为对方还贷部分。

法律依据:《婚姻法解释三》第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

问:夫妻关系存续期间,一方擅自将夫妻共同财产转让,应该如何处理,能否主张其买卖无效或者撤销买卖合同,追回房产?

答:如果对方不知情,并且也支付了合理对价,应该视为善意第三人,法律应该保护善意第三人的合法权益,这种情况,不能追回房产,只能请求擅自转移房产的配偶赔偿自己损失。并且,在离婚诉讼中,可以作为对方恶意转移财产的证据,让对方承担不利的法律后果。法院可以因此判令对方可以少分或不分财产。就算离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。

如果对方明知属于夫妻共同财产,和配偶一方恶意串通,以买卖的方式转移房产,这属于合法形式掩盖非法目的的合同,可以请求人民法院认定合同无效。

法律依据:《婚姻法解释三》第十一条,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

离婚案件中,房产因为其金额较大,往往占据夫妻共同财产的主要部分,如何处理,对双方都有重大利害关系。同时,因房产性质的多样化,取得方式多样化,以及事件当中,往往双方没有留下相关证据,导致司法实践当中如何分割,纷繁复杂。

诉讼案件当中,法院判决是根据查明的法律事实,而不是客观事实。因为法官也不可能知道客观事实,只能根据双方举证、陈述,以及庭审规则来认定法律事实。如何将对自己有利的客观事实成为法律事实,如何将对自己不利的客观事实排除在法律事实之外,需要的不仅仅是法律知识,还有诉讼技巧,和诉讼经验。所以,当事人如果遇上这类情况,最好请律师办理,不要自己办理了一审诉讼,因为结果不利才想起请律师代理二审,我们见过太多的这样悔不当初的当事人。

离婚分割按揭房的依据是什么——律师解答离婚房产分割?

(一)婚前一方购买的房屋,付清所有房款的,属一方的婚前财产。

(二)婚后一方用个人财产购买的房屋,属一方的财产。

(三)夫妻双方婚后一次性出资,取得房屋产权证书后离婚的,属夫妻共同财产。

(四)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,属夫妻共同财产

(五)夫妻双方婚后用共同财产购买的(包括贷款)房屋,应属于夫妻共同财产。

如果当事人是在全部偿还银行的贷款之后提起离婚诉讼,此种法律关系较简单,一般平均分割房产。但在房屋价格飞涨的今天,夫妻双方具备一次性全额缴纳购房款实力的毕竟还是少数,大多数都是采取商业按揭贷款的方式购买房屋。商业按揭贷款大要经历缴纳首付,银行支付开发商剩余房款,办理房屋产权证书,业主偿还全部贷款之后从银行手里取得产权证等步骤。

实践中大多数案例出现在缴纳首付款,按揭贷款之后,尚未全部偿还贷款之后的环节。因为业主还应当偿还银行的贷款,在偿还贷款之前,尽管已经办理了房屋所有权证书,但是业主并不实际掌握房产证,该房产证被抵押在银行手里。也就是说,该房产还存在抵押权。分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。实际上房屋的合同价值就是已经支付房款与剩余贷款本息的总和。

对于分割按揭房产,因为还存在继续偿还银行银行贷款的问题,因此不能简单的分割房屋合同价值。房屋的实际价值(合同价值与房屋升值之和)减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是双方的分配对象。由其中的一方取得房产,继续向银行偿还贷款本金、利息,同时向另一方支付房屋价值的一半。

如果房屋的实际价值低于首付款、已经偿还贷款、还应继续偿还贷款之总和的(实践中极少出现),则应当由其中一方取得房产,继续向银行偿还贷款本金、利息,同时另一方向其支付房屋价值差额部分的一半。

(六)一方婚前按揭购房并取得房产证,婚后偿还贷款期间离婚的

婚前取得房产证书,就意味着取得了房屋的所有权。离婚时房产直接归属于其中一方,但是这并不影响夫妻关系存续期间的财产增长部分作为共同财产分割。房屋所有权与房屋价值并不完等同。由于婚后偿还贷款因素以及房屋升值因素的介入,就房屋的价值而言,离婚时候的房产价格(房屋实际价值减去尚未偿还贷款后的差额)绝对大于结婚时候的价格(房屋的实际价值减去结婚时候尚未偿还的贷款差额)。此种情况下,两种价格之间的差额部分是否构成夫妻双方该南通共同财产,应当区分不同情况来选择。

如果能够证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的,那么该房产属于一方的个人财产,直接归属其本人,除非是双方书面约定该房产作为双方的共同财产。

如果不能证明偿还贷款的资金全部是由购房一方的婚前个人财产支付的,则应当视为夫妻双方共同偿还的按揭贷款。不论是双方偿还贷款的资金来源、或者是双方偿还贷款的份额,均不影响夫妻双方共同偿还贷款的性质。此种情况下房产归签订购房合同的一方所有,但是房屋两种价格差额部分作为夫妻双方共同财产分配。

(七)父母参与出资并取得房产证书后离婚的

如果是夫妻双方结婚前父母出资购买房产的,一般视为对自己子女个人的赠与,父母不得索回。同时该部分资产作为一方的婚前个人财产在分割房产价值重应当予以扣除。但是父母在婚前明确声明是对夫妻双方的共同赠与的除外。

如果是夫妻双方婚后出资购买房产的,一般视为对夫妻双方的赠与,父母不得索回。该部分资产作为夫妻双方共同财产予以分割。但是父母在赠与时候明确声明是对夫妻其中一方的赠予的除外。

如果是父母对子女的出资为借款,婚前借款的作为一方的个人债务,婚后共同借款的,作为婚后共同债务。当对于父母出资不能证明是赠与还是借款的,推定为赠与。

其中婚前财产归个人所有,夫妻共同财产为夫妻共有,分割时应注意以下几点:

1、依《婚姻法》第三十九条第一款的规定“离婚时,夫妻的共同财产由双方协商处理”,也就是说,离婚时夫妻对财产的分割,双方应在协商一致的原则下进行,不能由一方决定。

2、依《婚姻法》第二条第一款的规定“男女平等”的原则,不能歧视妇女,认为妇女挣的少,应少分,在离婚分割夫妻共同财产时,应尊重妇女的权利,保护妇女权利。

3、依《婚姻法》第三十九条第二款的规定协商不成时,由人民法院根据财产的具体情况,以照顾子女和女方权益的原则判决。

4、给予补偿的原则。依《婚姻法》第四十条的规定“……,一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多的义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当予以补偿。”是指依法分割夫妻财产时,付出较多义务的一方,可向另一方要求补偿,补偿是从分割后的财产中支付,分割的财产不足支付的,从其个人财产中补足。

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