离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割_房改房的产权分析及纠纷处理?房改房产权如何界定?

时间:2020-10-29 08:40    分类:离婚律师资讯
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房改房产权如何界定?房改房的产权分析及纠纷处理?离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割_房改房产权年限?

离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割_房改房的产权分析及纠纷处理?房改房产权如何界定?  第1张

离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割?

离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割

新的《民法典》于2021年1月1日生效,《婚姻法》有效时期为2020年12年31日止,届时与《民法典》相冲突的条款失效,由新颁布的司法解释替换。

《民法典》生效前的规定:

离婚公房使用权归属,具体看以下情况而定:

1、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚,受到最大伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长,有一个稳定的居住环境,将公房使用权判给带孩子的一方,合情合理。此外,根据最高院的司法解释,两周岁以下的孩子,一般应判归女方抚养。

2、男女在同等条件下,照顾女方。这不是“女士优先”的问题,而是在一般情况下,离婚对女方的伤害和打击要比男方大。据调查,目前离婚率高发的年龄段有三个:第一个阶段是刚结婚两年内,进了“围城”,想出去;第二个阶段是三十五岁左右,男方事业有成,有外遇,容易离婚;第三个阶段是五十五到六十岁,觉得人生一世,也要潇洒一回,容易出轨,导致离婚。特别在第二个阶段,离婚率相当高。

3、照顾残疾或生活困难的一方。

4、照顾无过错一方。什么是“过错”呢,一般来说主要是指由于谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中,主要的情形是一方有婚外情,或有赌博等不良嗜好,或道德品质败坏等。

5、参考公房产权人(单位)的意见,决定判给男方或女方。

离婚房改房怎么分割

1、公民以市场价和成本价购买的房改房:夫妻一方在婚前以个人财产购买的房改房,并将房屋权属证书登记在一方名下的:公民以市场价和成本价购买的房改房:夫妻一方在婚前以个人财产购买的房改房,并将房屋权属证书登记在一方名下的:对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房,法院具体可酌情处理。对婚前由一方承租,婚后以共同财产购买的房改房,不论是否登记在一方还是双方名下,为共同财产。

2、公民以标准价购买的房改房属拥有部分产权房,根据相关司法解释,人民法院不判决房屋所有权的归属,可判决由当事人使用,当事人取得完全所有权后,可以另行起诉。

《民法典》(2021.1.1生效)第一千零八十七条 【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护

综合上述,小编整理有关公房使用权的相关内容。由此可见,对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房,法院具体可酌情处理。对婚前由一方承租,婚后以共同财产购买的房改房,不论是否登记在一方还是双方名下,为共同财产。如果你对这方面还有更多问题,王海英律师网提供专业法律咨询服务。

离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割——房改房的产权分析及纠纷处理?

我国城镇居民住房制度改革经过十几年的努力,现已基本结束。居民住房这一最大的消费品,已作为商品纳入了市场经济的良性循环之中。城镇住房制度改革的目的是改变住房实物分配制度为货币工资分配,鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房,逐渐实现职工住房的商品化、社会化。在福利房向商品房,公房向职工有限产权房、全产权房过渡的过程中,围绕房改房产权的取得和因离婚、继承引发的产权分割问题产生了许多纠纷。这些纠纷形式多样,法律关系复杂,在法律调整上有的尚无明确的依据,王海英律师网小编就此谈一点粗浅的认识,以求赐教。

一、涉及房改房纠纷的特点及主要矛盾和法律适用。

城镇住房制度改革直接关系到广大职工的切身利益,其政策性强、涉及面广,在操作中产生纠纷很多。从房改房的特征上看,其主体是特定的,一方是售房建房单位,另一方是该单位有分房资格的职工;从性质上它不同于一般的民事法律关系,它是以双方的劳动关系和职工夫妻双方享有的住房福利为条件的。因此,涉及房改房的纠纷往往和职工的劳动关系和职工的家庭婚姻关系相连系的。这正是此类纠纷的复杂之处。如何才能公平合理的解决这类纠纷呢?首先要抓住纠纷的主要矛盾,不论是职工解除劳动关系后要求对房改过程中的住房要求确权,还是因职工离婚或继承要求分割房产,其主要问题是房屋的权属问题,确定纠纷房屋的产权,明确产权的转移时间,是正确解决纠纷的前提。其次,要充分认识到房改房是基于劳动关系和职工住房福利产生的,在房屋确权时要保护好职工的合法权益。第三,处理这类纠纷的法律适用上,要依据法律法规和国家的房改政策,法律和政策都不明确的,根据民法原理处理和解决。

二、房改房纠纷的处理

对于房改完毕已办理了产权证,明确产权关系的纠纷,法律关系比较明确、比较容易处理。对职工根据房改政策和单位房改的规定交纳了购房款尚未办理产权证时,因劳动关系或家庭婚姻关系的变化引发的房改房纠纷,和单位内部职工集资建房,职工已实际占有使用住房,企业未给职工办理产权证时,就该住房的确权和继承产生的纠纷,处理比较复杂。在此笔者谈一下自己的看法。

1、参加单位房改购买公房的职工与售房单位解除劳动关系引发的房屋权属纠纷的处理。

参加单位房改购买公房的职工因调动工作、辞职或除名、辞退与售房单位解除劳动关系,售房单位以该职工已不是本单位职工为由,要求收回房屋。这类纠纷在司法实践中非常多,处理时应具体情况具体分析。对于购房职工在与单位解除劳动关系时,已取得住房的产权证明的,应当充分保护产权人的合法权益,即维护购房职工对其所购公房的全部占有权和使用权。售房单位收回房屋的要求无任何法律依据。对于购房职工与单位解除劳动关系时,已交纳了购房款,签署了购房协议但未拿到房产证,售房单位要求收回房屋、购房职工要求单位给予办理房产证而产生的纠纷。对于这种情况,司法实践中有不同的处理意见。一种意见认为:根据现有法律规定,房屋产权转移时间以办理产权证为准。职工在没有取得产权前,和售房单位解除劳动关系,就丧失了以优惠价格购买公房的资格,因此,双方签订的售房协议,在履行中因购买方丧失应具备的主体资格而失效。售房单位有权收回房屋。笔者对此持有不同意见,该职工能否取得产权,应取决于双方买卖公房的行为是否合法有效。如果该单位对所售公房的售房办法经过房改部门审批,购房职工签订购房协议时具备购房资格,双方签订的买卖公房合同合法有效。双方就应该全面履行该合同,即使职工和单位解除了劳动关系,售房单位也应为职工办理房屋产权证。理由有三:第一,公房的售房对象是以单位的公房出售办法被政府房改部门批准时,享有购买单位公房资格的职工为准。相关法律法规和房改政策没有规定,以优惠价购买公房的职工必须保持与售房单位的劳动关系,也没有规定购买公房的职工必须为企业继续服务的期限。第二,购买公房的职工交足购房款后,协助职工办理产权证是售房单位的合同义务。因卖房者不履行合同义务致使买房者不能达到合同目的,承担不利后果,这显然不符合合同法的立法本意。再者,卖房单位一天不办理房产过户登记手续,职工就一天不能调离单位,单位不办理房产证就可以限制职工的自由择业权,这绝对是不合法的。第三,根据市政府发布的《淄博市出售公有住房暂行办法》第二十三条的规定,分期付款购买单位公房的,购房者调离本市或死亡的,其直系亲属或法定继承人可以继续付款购房。该规定明确了,分期付款购买公房者与单位脱离劳动关系的尚可继续履行公房买卖合同,已交足购房款后与单位解除劳动关系的购房者更应要求单位履行合同,为其办理房产过户登记手续。

2、因参加房改的职工死亡引起的房改房的继承纠纷的处理。

职工生前参加单位的房改并交纳了购房款,在办理产权证前因病死亡,该房产能否作为遗产继承?这一问题比较复杂,应视不同情况作出不同处理。根据现有法律,房屋产权转移时间以办理产权证为准,即没办理房屋产权证就不享有房屋所有权。根据我国继承法的规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,这里的合法财产包括财产和财产权利。参加单位房改的职工在办理产权证前死亡的,该房产不能作为遗产继承。该职工参加房改交纳了购房款,和单位建立了住房买卖的合同关系,其继承人可以继承其债权,即要求单位履行交付房屋办理产权证的权利。但房改房买卖关系的主体是特定的,购房者必须是与售房单位有劳动关系的职工,能够享受房改的优惠待遇是基于房改单位职工的身份。身份权是不能继承的,如果该职工是单身,按他自己所享有的优惠待遇参加房改,那么该职工的继承人只能继承购房款,没有获得该房屋产权的请求权。如果该职工以其家庭夫妻双方所享有优惠待遇参加其单位的房改,其配偶也是购房的主体,单位应继续为其办理房屋产权证,该职工所享有的那部分房屋产权可以作为遗产继承。

3、因夫妻离婚引起的房改房纠纷的处理

根据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定,职工以优惠价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。不管夫妻双方参加哪一方单位的房改,其购买公房的行为和享受的价格优惠是基于夫妻双方共同享有的资格和权利。即使仅有参加房改的一方享有以优惠价购买公房的资格,其购房时所享有的优惠待遇包括国家鼓励职工购买公房性质的价格折扣优惠和以职工住房公积金为计算依据的工龄折扣,该优惠利益在其参加单位房改购买公房时已经实现,应属于夫妻在婚姻存续期间所得。因此,因夫妻离婚而涉及房改房屋的归属时,该房屋应作为夫妻共有财产,双方都有权分得该房,不能因参加了某一方单位的房改为由,限制另一方对该房屋的请求权。售房单位也不得以非本单位职工为借口,侵犯产权人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有优惠购房的待遇,且被分割的住房的价格构成中隐含着购房家庭一方或双方的住房补贴和国家企业给予职工的优惠待遇,所以在对房改房作价分割时应参照该房的市场价格,保护好未分到住房一方的合法利益。

因房改房屋引发的民事纠纷,还要在一定时期内存在,进一步研究和探讨这一特殊法律关系,将有利于解决我们在工作碰到的实际问题,更好的为社会提供法律服务。如果你还有详细问题可上网咨询王海英律师。

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离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割——房改房产权如何界定?

平时我们都听说商品房的时候比较多,并没有经常听说过房改房,很多人以为房改房和商品房大概是一个意思,其实不是的。老人离世后留有一套房产,如果没有遗嘱那这套房改房的产权究竟应该属于子女三人中的哪个呢?房改房产权是怎么界定的呢?王海英律师网小编整理了相关内容,希望对大家有所帮助!

房改房产权如何界定

根据国务院发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》相关规定,只要享有福利分房权利的职工,依国家政策规定参加房改,交纳了购房款,即对房改购得的房屋享有产权,不应以未发房产证而否认其权利。

职工住房制度改革中的房改房在发生权属变更时,基于被继承人而享有或派生的购房权利,也应纳入遗产范围。

第一,房改房具有专属性和财产性的法律特征。福利房具有福利性和专属性,产生于我国计划经济时期。随着住房制度的改革,其财产性逐渐显现。所谓专属性,是指分得福利房的人须是所属单位具备一定资格条件的职工,亦即特定性。所谓财产性,是指分得福利房的人因对该房享有永久的廉价承租权而间接(变相)享有的经济利益,亦即福利。因此,对福利房的承租权,具有专属和财产的特定性,它有别于一般意义上的房屋承租权。

第二,被继承人享有对特定承租权所具有的专属财产权利。法律规定,遗产是以财产和财产权利为标的。

第三,特定房改房的承租权纳入遗产范围的法律依据。对于房屋承租权,我国继承法目前尚无明确规定可以继承。传统意义上,专属于已故公民生前对公共财产的使用权,不得作为遗产继承。但是特定的房改房与此不尽相同,它系我国房屋制度改革时出现的房屋性质变更过程中的特定房屋。基于对该类房屋享有的特定承租权,可在一定条件下(房改时缴纳一定比例的购房款)变更为所有权。因此,由于特定的承租权含有专属的财产权利,特定的承租权人可期待通过房改(缴纳一定比例购房款)取得房屋所有权。我国继承法第三条第一款及第一款第(六)项规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:公民的著作权、专利权中的财产权利。由此可见,财产权利性是遗产可继承性的关键。期待权是成立条件尚未完全具备,但将来可以或有可能完全具备的权利。这种权利虽然并未被权利主体所实际取得,但其将来可以或有可能取得。因此,取得他项权的期待权同样具有可继承性。故而,本案中,将特定承租权的财产权利,以及基于该权利所具有的期待权(即补交购房款的权利,从而取得房屋所有权)纳入遗产范围,是具有一定法律理论依据的。

离婚公房使用权归谁,离婚房改房怎么分割——房改房产权年限?

大家都希望房屋的产权永久的掌握在自己手中,但是国家规定了土地的使用年限:居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。那么房改房产权年限是多久呢?下面我们就一起来看看吧!希望对大家有所帮助!

房改房产权年限是多少

《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题,消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧,将促进二手房的流转,有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期也没有具体规定,不过,随着后续法律法规的完善,配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。

购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。

其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

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