离婚中涉及房产分割问题问答的汇总_离婚如何分割房产?房产分割有哪些问题?

时间:2020-10-28 11:10    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队

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房产分割有哪些问题?离婚如何分割房产??离婚中涉及房产分割问题问答的汇总_房产分割纠纷?

离婚中涉及房产分割问题问答的汇总_离婚如何分割房产?房产分割有哪些问题?  第1张

离婚中涉及房产分割问题问答的汇总?

离婚中涉及房产分割问题问答的汇总:房产证上有未成年子女外的第三人的名字离婚后房屋如何分割离婚时尚未领取房产证的房产如何分割离婚期间一方尚在继承之中的房产分割?离婚时房产登记中有未成年子女名字的房产双方怎么分?

问:房产证上有未成年子女外的第三人的名字离婚后房屋如何分割

答:对此,法院一般不会将其主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。

问:离婚时尚未领取房产证的房产如何分割

答:此种情况可协商解决,如协商不成,法院不就产权归属进行判决,只对房屋使用权作判决。等到领取房产证后,另行起诉来确定房屋归属。

问:离婚期间一方尚在继承之中的房产分割

答:夫妻关系存续期间,一方作为继承人根据继承法的规定可以继承遗产,但继承人之间尚未对房产进行分配的,由于继承人在遗产分割前仍有权放弃继承,因此,离婚诉讼中,法院对继承人的配偶要求分割该房产的请求不予处理,但可以保留其诉权,由当事人在其权利条件具备时再主张分割。

问:离婚时房产登记中有未成年子女名字的房产双方怎么分

答:夫妻双方婚后共同出资购买的产权房,无论登记为夫妻双方或一方,均为夫妻共同财声。若产权登记中有子女,则为夫妻双方与子女共同所有。在户权登记中末约定按份共有的,应认定共同共有。

至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题,应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此,除非有相反的证据,否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是,对于因房屋产生的债务,应由夫妻负责偿还。鉴于未成年子女未出资,也不承担还贷义务,在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。

问:父母为双方购置的房产如何分割

答:根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

在具体问题的理解上,对于婚后父母为双方购置房屋的,根据《上海市高级人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法司法解释一》规定,对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般宜认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。当然,若产证登记在出资人子女及配偶共同名下的,应当认定为夫妻共同财产。

对于婚前父母为双方购置房屋的,则仍存在诸多不明之处,各地法院操作也不尽相同。按照附条件赠与来理解父母对子女的配偶的赠与:(1)婚前父母出资,登记在自己子女名下,离婚时为自己子女婚前个人财产,若不结婚也为自己子女的个人财产。(2)登记在双方名下,离婚时按双方共同财产进行分割,若不结婚,则为自己子女的房产。(3)登记在另一方名下,如果双方结婚,则属于产权证下该方的个人财产或属双方共同财产;如果双方未结婚,该房产应当返还给父母或归自己子女或该房屋属于产权证上所载一方的名下,但对方可以要求返还已支付的款项。

我们认为,作为律师,可以按照以下思路维护当事人的利益:(1)在有证据证明父母当时的真实的意思表示时,应当尊重当时的真实意思表示,比如借款;(2)在父母当初并没有考虑多种可能情况时或无法证明当时真实意思表示时,应当结合风俗习惯、社会常理等问题考虑;(3)最后,可以运用附条件赠与的相关理论来处理。(4)除了房产,其他财产,乃至彩礼问题,都可以参照上述思路处理。

问:婚前一方出资登记在本方名下的房产如何分割

答:这种情况非常明确,应当认定为一方婚前个人财产,除非双方另有协议。

问:婚前一方出资登记在对方名下的房产如何分割

答:婚前购买房产,房产由一方出资购买,出资方登记在对方名下。例如:房屋由男方出资购买,房屋登记在女方一人名下,这种情况可以认为是附条件的赠与,如果双方结婚了,那么赠与成立,房产是两人的共同共有的财产;如果没有结婚,那么女方-应当返还该房产。

当然,如果双方另有约定,从约定。

问:婚前一方出资登记在双方名下的房产如何分割

答:婚前购买房产,房产由一方出资购买,登记在双方名下,购买房产后两人结婚不成。在这种情况下,完全出资的一方可以赠与条件不成立为由,要求对方返还。如果已经结婚了,则应当认定为共同共有,除非双方另有约定。

问:婚前共同出资,登记在双方名下的房产的如何分割

答:夫妻一方婚前出资购置房屋,权利登记在双方名下的,为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有,可认定共同共有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。

注意,这里讲的是共同共有,不是按份共有,意味着离婚时一般不按出资多少来分割;如果购房时双方另有约定,按照约定处理;另外,如果结婚不成,我们认为应当按照出资比例分割房产。

问:婚前双方出资,登记在一方名下,如何分割房产

答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明,其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样,其按揭贷款债务为共同债务,但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活,或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例,对房产进行分割,而不宜各半分割。

如果结婚不成,应当根据出资份额比例分割房产。

问:婚后购买的房产如何分割

答:婚后购买的房产,不论登记在一方或双方的名下,一般认定为夫妻共同财产。但是,若有证据证明一方是以个人财产购买或是由婚前个人财产转化过来的,则应当认定为个人财产。

要注意的是正确认定是以个人财产购买的还是以共同财产购买的,比如以一方的工资收入购买的,因为一方的收入一般情况下也属夫妻共同财产,故房产应当认定为夫妻共同财产。

问:夫妻一方通过福利、补贴等方式取得产权房,离婚时如何分割

答:夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房,但同时与用人单位签有服务协议的,由于该方对此房的获得具有较大贡献,且其将来择业的自由会在服务期内受到限制,因此,夫妻离婚时,因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的,对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间,适当多分给签有服务期的一方。

问:法律上认定为一方的房产,另一方参与还贷或装修的,应当如何处理

答:首先要明确的是,这里讲的法律上认定为一方的房产,指的是婚姻期间法律上就不认为属于夫妻共同财产,而不是指离婚诉讼后法院判决房产最终归一方拥有产权,离婚房产最终总是归一方所有。

法律上认定为一方的房产,另一方参与还贷或装修的,法律规定给与参与还贷或装修的一方适当的补偿,但并没有明确具体的方法。实践中,有的按照当初投入的金额返还,有的还计算一定的利息,有的则考虑房产的增值额按一定的比例给与补偿。我们认为,除非双方有明确约定,这种参与行为,不是借款,也不是投资,而是一种添附,所以适当的补偿计算方法应当是:(一方投入的偿还按揭贷款数额+一方的投入装修款数额)×房产增值率。其中房产增值率,双方不能达成协议的,可按照以下方式确定:对离婚时的房屋市场价值进行评估,评估后的价值与购买时价值之间比率。但是,若房产贬值,投入方可直接按照原投入金额主张。

问:法院将房产判归一方导致房产需要变更的登记,房产仍有按揭贷款的,如何处理

答:法院将房产最终判归一方,通常同时确认该方同时承担还清贷款余额的义务;但是根据当初的借款合同,还款义务人不仅仅是该方或根本就是另一方,或者根据夫妻共同财产而产生的共同债务应当由夫妻共同承担。

我们认为,法院所作的判决只是为解决离婚问题而正确处理离婚双方之间关系的处理方式,在离婚裁判文书中对名义还贷人并不等同于对借款合同债务人,还款名义人的变更并不代表借款合同债务人的变更,银行仍得基于原先的借款法律关系要求离婚未获得房产的一方共同承担还款义务,并且仍得对房产主张抵押权。所以,不存在“变更还贷人的行为属于债的转移中债务承担的范畴,须经债权人同意”的问题;所以,交易中心和银行须按照判决的认定的内容变更登记。

问:婚前一方或一方父母公有使用权房如何分割

答:根据司法解释(二)第十九条规定,夫妻一方婚前承租的公房,婚后以共同财产购买为产权的,该房屋为共同所有。但从上海的实际出发,由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易,具有一定的交换价值,因此,在婚姻关系存续期间,以共同财产出资,将原有的公房使用权转为产权后,在离婚分割该房屋时,一概不考虑原一方承租时的使用价值,也有失公允,实践中,可区分下列情形处理:

1、一方婚前承租的公房,是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内,无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时,可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属

问题。

2、一方婚前承租的公房使用权,是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分,确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余价值按共同财产分割。

3、对于婚前由夫或妻一方父母承租,婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参考“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外”的规定(具体理解详见本栏目“父母为双方购置的房产如何分割”分析),推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

问:离婚时如何处理涉及使用权房的问题

答:主要根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用承租若干问题的解答》,全文如下:

一、问:在离婚案件中,当事人对公房的使用、承租问题发生争议,人民法院可否予以处理

答:在离婚案件中,当事人对公房的使用、承租问题发生争议,自行协商不成,或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的,人民法院应根据案件的具体情况,依法予以妥善处理。

二、问:夫妻共同居住的公房,在什么情况下,离婚双方均可承租

答:夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:

(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;

(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;

(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;

(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

(五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

(七)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;

(八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;

(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

三、问:对夫妻双方均可承租的公房,应依照什么原则处理

答:对夫妻双方均可承租的公房,应依照下列原则予以处理:

(一)照顾抚养子女的一方;

(二)男女双方在同等条件下,照顾女方;

(三)照顾残疾或生活困难的一方;

(四)照顾无过错一方。

四、问:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方是否给予经济补偿

答:对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

五、问:夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的,可否由双方分别租住

答:夫妻双方均可承租的公房,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的,可予准许。

六、问:离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租的,可否暂时居住

一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的,人民法院可调解或判决其暂时居住,暂住期限一般不超过两年。暂住期间,暂住方-应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

七、问:离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的,如何处理

答:离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租,另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。

八、问:在调整和变更单位自管房屋租赁关系时,是否需征得自管房单位的同意

答:人民法院在调整和变更单位自管房屋(包括单位委托房地产管理部门代管的房屋)的租赁关系时,一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的,承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。

九、问:对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋,应如何处理

答:对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋,人民法院可参照上述有关解答,予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一半价值的补偿。

十、问:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的,可否采取竞价方式解决

答:对夫妻双方均争房屋“部分产权”的,如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同,可采取竞价方式解决。

问:离婚分割财产对房产的价值如何确定

答:可以先由双方协商确定,协商不下可以竞价,也可以根据评估确定。但是,按照婚姻法及其司法解释的规定,财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则,所以竞价需要同时满足以下条件:(1)双方同意竞价;(2)双方经济、住房等条件基本相同。

离婚中涉及房产分割问题问答的汇总——离婚如何分割房产??

一、对公房使用权的分割公房承租人仅有房屋的使用权,不享有房屋的产权。因此,在离婚时,法院只会判决使用权的归属,不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释,专门对法院在审理离婚案件中,分割承租公房使用权的问题做了相关规定。

(一)在夫妻结婚登记前,公房使用权已在一方名下,离婚时,如何分割?

(1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的,离婚时,另一方有权要求分割公房权益。注意,这里一方取得的时间是在婚前,如果一方是在婚后取得的,不论时间长短,另一方均有权要求分割公房权益。(2)婚前一方承租的本单位公房,离婚时,双方均为本单位职工的,也就是说,虽然夫妻双方结婚不到五年,但调到同一个单位的,另一方也可以要求分割公房权益。(3)一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的,虽然公房所购时间为婚前,但由于婚后双方共同还款,另一方也有权要求分割公房权益。当然,这里还有不清楚的地方,如婚后共同偿还了多少钱,另一方才有权提出该要求,是一部分还是全部,司法解释没有规定,实践中由法院根据案情酌情处理。(4)婚后一方或双方取得公房承租权的,无论谁是承租人,另一方均有权分割公房权益。(5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的,虽然房子是婚前一方承租的,但只要婚后遇到拆迁又换了公房,新公房的使用权益就是两个人共有的。

(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。(7)夫妻一方将其承租的本单位公房,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换公房的,也就是说,婚后调换的公房,使用权也是双方共有的。(8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换公房的。(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款,法院有自由裁量权,当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平,或有其他严重不妥的后果时,就可以根据该条酌情处理。

(二)公房使用权判给男方,还是判给女方呢?

根据最高院的司法解释,结合实际业务经验,法院在该问题的处理上主要遵循以下原则。(1)照顾抚养子女的一方。夫妻离婚,受到最大伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长,有一个稳定的居住环境,将公房使用权判给带孩子的一方,合情合理。此外,根据最高院的司法解释,两周岁以下的孩子,一般应判归女方抚养。(2)男女在同等条件下,照顾女方。这不是“女士优先”的问题,而是在一般情况下,离婚对女方的伤害和打击要比男方大。据调查,目前离婚率高发的年龄段有三个:第一个阶段是刚结婚两年内,进了“围城”,想出去;第二个阶段是三十五岁左右,男方事业有成,有外遇,容易离婚;第三个阶段是五十五到六十岁,觉得人生一世,也要潇洒一回,容易出轨,导致离婚。特别在第二个阶段,离婚率相当高。(3)照顾残疾或生活困难的一方。(4)照顾无过错一方。什么是“过错”呢,一般来说主要是指由于谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中,主要的情形是一方有婚外情,或有赌博等不良嗜好,或道德品质败坏等。(5)参考公房产权人(单位)的意见,决定判给男方或女方。

(三)公房使用权判给了一方,另一方能否取得补偿?

(1)如果一方无权取得公房使用权,那么也就不存在补偿问题。(2)如果双方均有权取得公房使用权,由于使用权最终只能判给一方,因此得房方应向未得房方进行适当补偿。

(四)“适当补偿”的标准如何界定?

对此,目前的法规尚无明确规定。就本市而言,公房若遇到拆迁,承租人最高可以获得拆迁费80%的补偿款。据此,笔者认为,可否参照拆迁,以获得安置的一半作价补偿给另一方。

二、私有房产的分割在实践中,私房的分割占了离婚后房屋分割的大多数,而且情况相当复杂。主要可分为以下几种类型。

(一)夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权,离婚后房屋如何分割?这是最简单,也是最好处理的一种情形。首先,明确产权,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。再次,分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。比如,一套房子购买价是50万元,首付15万元,贷款35万元,现值60万元,未还贷款30万元。夫妻可以分的部分就是,60万元的现值减去30万元贷款后的30万元,每人可分得15万元。也就是说,由取得房子的一方付给未得房一方15万元,得房方单独偿还剩余的本金及利息。

(二)夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定也是如此的。

(三)夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?虽然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

(四)夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后如何分割?该问题实际上就是,房产证的取得与房屋产权归属有无关系的问题。笔者认为,房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。毕竟,财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得,房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已。

(五)夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时尚未取得房产证的房屋如何分割?根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。

(六)父母参与出资购买的房屋,子女离婚后,房屋如何分割?最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定,(1)父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,另有约定除外;(2)父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,另有约定除外。在实践中,还有一种情况:在离婚时,一方突然提出,买房子的钱是向父母借的,不是父母赠与的,并拿出借据证实。对此,法院一般的做法是,首先看另一方的态度,如果另一方不承认,法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查,因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此,法院在这类案件中,在对房屋进行分割的同时,会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

(七)房产证上有第三人的名字,离婚后房屋如何分割?比如,房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有子女的名字,或有父母的名字。对此,法院一般不会将主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。

(八)婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?在实践中这样的情况主要是,男女恋爱期间感情觉得不错,婚前商议买房子。后双方共同出资,出于各种原因,购房合同及房产证上只写了一方的名字,另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚,此时,一方不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下,一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使一方真出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决另一方给予适当补偿。

三、离婚后如何办产权变更

到房屋产权登记部门按房产分割或夫妻离婚析产办理,提供:1房屋所有权证,2,离婚文书(法院判决的)或离婚协议书(协议离婚的)并且离婚协议书要双方当场确认,不能双方到场的此协议书要经公证,3,本人身份证明,协议离婚的要双方的身份证明。4,房改房要提供原购房契约复印件,5,房屋所有权证附图、和登记表复印件。

离婚中涉及房产分割问题问答的汇总——房产分割有哪些问题?

按揭买房在离婚时怎么分割,最高院的相关答复中解释到:

最高院民一庭答复:

在目前的离婚案件中,按揭房屋的分割是一个群众比较关心的问题。

我们认为,对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产,完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平,该房产实际是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体,离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。

如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。

房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步,许多购房人由于其自身以外的原因,迟迟不能取得房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益,而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行,并不存在与善意第三人的利益冲突。

一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一方参与还贷所做的贡献,对其做出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合法律规定的合同相对性原理。

婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说,如果双方结婚时间较长,还贷的数额较大,离婚时获得的补偿数额也相应增大。我国实行的是法定夫妻共同财产制,除了双方约定实行分别财产制外,婚后即便支付首付款的一方用自己的工资收入支付房贷,也属于夫妻双方共同还贷。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

因此,离婚时按照该条规定处理一方婚前贷款所购房屋,并不会损害广大妇女的合法权益。

离婚中涉及房产分割问题问答的汇总——房产分割纠纷?

随着社会经济的发展,因同居关系而产生房屋共有的情形较为常见,恋爱双方一般出于结婚目的而共同购置房产,但又由于各种原因最终未能结婚,分手后共有财产的分割就成为双方争执的焦点。司法实践中,对于同居期间双方购买的房产,如果未经登记的,则按投资比例进行分割已成共识,但对于登记在一方名下或双方名下甚至明确登记为共同共有财产,双方出资与登记的情形又不一致的时候如何分割,存在不少争议。对于不动产产权归属我国采取登记公示主义,同居时共同购置的房产明确登记为共同共有的,即应认定为共同共有财产,并应以共同共有分割原则为基础进行分割。但由于同居双方对房产的投资多少并不能在房产证登记上体现出来,为体现公平原则,分割时应充分考虑投资人对房产的出资情况。

一,房屋共有性质的认定

共有分为按份共有与共同共有,房屋共有性质决定分割原则,因此在分割时应先对房屋共有之性质进行界定。本案房屋的共有性质是争议的重要焦点。

(一)已明确登记的共有财产的性质认定

我国对不动产的权属采取登记公示主义。房屋属于不动产,行使房地产相关权利的惟一依据为产权证书。物权法第十七条和第十九条规定,共有人应当领取房屋共有权证.以取得法律直接保护。房屋共有权证为房屋权属证书的一种,共有人一旦取得房屋共有权证.即取得了该房产的物权,共有人可以通过申请取得共有权证,体护自己的权益。因此,已明确登记的共有财产,应以房产证上记载的内容确定其权属性质。

(二)未经登记的共有财产的性质认定

对于未经登记的共有财产的性质认定,我国法律上有不同的规定。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》(以下简称《民法通则意见》)第88条规定:“对于共有财产,部分共有人主张按份共有,部分共有人主张共同共有,如果不能证明财产是按份共有的,应当认定为共同共有。”这表明,如果没有证据证明是按份共有,一般应认定为共同共有。而物权法第一百零三条则规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”这表明约定不明的情况下,除共有之间有法律认可的特殊家庭关系外,应视为按份共有。从法律适用角度来看,物权法实施在后,这表明现行的法律对于未经登记共有财产性质的认定,除有约定或特殊的家庭关系外,一般应视为桉份共有,而不是共同共有。

(三)产权登记与真正权属不一致情形

产权登记是一种依当事人申请进行的登记,是物权对外公示的一种重要方式。不动产权属证书作为权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,对外仅产生以公示的方式表彰和说明房产权属的特定作用,与实际权利状况有时并不一定完全吻合。如果权利关系人提供足够证据证实不动产登记的权利状况与实际状况不相符时,即应依法确认不动产物权的真正归属。如在婚姻家庭关系中,有的房产虽然在夫妻一方名下,但仍然是夫妻共同共有财产,有的房产作为遗产时虽然只登记在被继承人名下,但却是家庭共同共有财产。现实中,恋爱情侣为结婚而购置房产,其登记的所有权人与实际投资者并未完全一致,有的可能是双方共同出资而只登记所有权人为其中之一,有的甚至一方完全没有出资也登记在自己名下。故不动产权属登记是确定物权的最重要依据,但不是唯一依据,也可能存在例外情形,即房屋的产权登记与字际权属人可能出现不一致情形,这时其权属的确认则要综合各种证据情况进行最终确定,并且在分割财产时应尽量体现公平原则。

二、同居期间共同购置财产的处理原则

1994年2月1日起,我国不再有条件地承认事实婚姻,如果在1994年之前符合法定婚姻条件,男女双方以夫妻名义同居,在1994年2月2日起诉离婚的应按事实婚姻处理。对于事实婚姻,其财产分割应按法定夫妻共同财产分割原则处理。不构成事实婚姻的同居,虽然表面具有法定婚姻某些特点,但两者性质不同,夫妻共同财产具有人身关系属性,受婚姻法特别制约,同居期间购置的财产类似合伙投资性质。虽然有人提出同居关系可以参照适用婚姻法的夫妻共同财产的处理原则来处理同居期间购置的共同财产,本案上诉人庞某也提出了这种主张,但从最高人民法院为审理同居生活案件专门制定的《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》,就可以看出,法院区别对待同居关系与婚姻关系案件的审理。其中最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定:“解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。”就已经明确同居期间购置的财产只能按一般共有财产处理,并不能参照夫妻共同财产分割原则处理。因此,本案财产不能参照夫妻共同财产分割原则处理。

三、登记为共同共有之房产分割时仍应考虑出资情况

《民法通则意见》第90条之规定,明确了一般共同共有财产的分割原则,也表明法律规定了均等分配只是分割共同共有的一个原则性要求,贡献大小是考量分配的另一个必不可少的重要因素,而共有财产的贡献大小,具体来说主要是指共有人的出资份额。没有明确约定份额的共同共有财产必定等额分配是不正确的。均等分配与出资额都是共同共有分割须考虑的情况。这主要是出于公平原则的考虑,民法中的公平原则是民法的最高原则,在与其它民法原则的关系上,公平原则对其他民法原则起着重要的指导和统率作用。民法上的公平原则通常情况下在普遍民事法律规则中已有反映,但它不仅通过权利、义务的一般规则加以贯彻,还通过处理结果上不公平的民事关系的一些特别规则加以贯彻。

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