同居期间所购买的房产,分手时如何分割_未婚同居,同居期间的财产如何分割?同居期间订立的分手保证协议是否具有法律效力?

时间:2020-09-17 01:10    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队
摘要:

同居期间订立的分手保证协议是否具有法律效力?未婚同居,同居期间的财产如何分割?同居期间所购买的房产,分手时如何分割_同居期间购买的房产分手时如何分割?同居期间所购买的房产,分手时如何分割?【案情介绍】2007年6月,黄某某(男)与农某(女)经人介绍认识,共坠爱河。2007年8月,黄某某出资10万元(女方自认)购买金狮苑小区商品房一套,供双方同居生活,产权登记为双方共有。2009年3月,双方闹矛

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同居期间订立的分手保证协议是否具有法律效力?未婚同居,同居期间的财产如何分割?同居期间所购买的房产,分手时如何分割_同居期间购买的房产分手时如何分割?

同居期间所购买的房产,分手时如何分割_未婚同居,同居期间的财产如何分割?同居期间订立的分手保证协议是否具有法律效力?  第1张

同居期间所购买的房产,分手时如何分割?

【案情介绍】

2007年6月,黄某某(男)与农某(女)经人介绍认识,共坠爱河。2007年8月,黄某某出资10万元(女方自认)购买金狮苑小区商品房一套,供双方同居生活,产权登记为双方共有。2009年3月,双方闹矛盾分手。2009年5月26日,黄某某起诉至法院要求确认同居期间所购买的房屋产权归自己所有。

【法律评析】

本案是一起典型的因双方未办理婚姻登记而产生的同居期间财产分割问题的纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第一条第二款的规定,人民法院应当受理。根据最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第22条及最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条“解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理”的规定,双方在同居期购置的房屋应按一般共有财产处理。

但本案因同居双方未办理婚姻登记,双方没有形成法律上的夫妻身份关系,对同居期间的财产分割就不能适用婚姻法的规定处理,而是应适用《民法通则》等法律有关共有财产处理的规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第90条“在共同共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的,按协议处理;没有协议的,应当根据等分原则处理,并且考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产生活的实际需要等情况。但分割夫妻共同财产,应当根据婚姻法的有关规定处理”的规定,由于双方在同居期间对财产的分割没有协议约定,因购房款全部由男方支付,本案可以房屋产权全部分配给男方,更能体现公平、合理的原则。

同居期间所购买的房产,分手时如何分割——未婚同居,同居期间的财产如何分割?

同居财产分割是指同居期间的财产分割按一般共同财产处理。同居期间的共同财产是指由双方共同管理、使用、收益、处分,以及用于债务清偿的财产,主要包括:

(1)工资、奖金;

(2)从事生产、经营的收益;

(3)知识产权的收益;

(4)因继承或赠与所得的财产(遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产除外);

(5)其他应当归双方共同所有的财产。

双方共同财产必须具备以下两个条件:

一是必须为同居期间所得的财产,同居以前一方所得的财产,解除同居关系后一方所得的财产,以及一方死亡后另一方所得的财产,都不属于共有财产。

二是必须依法归双方共同所有的财产,同居期间所得的财产并非当然归双方共同所有,法律规定归一方所有的财产,或者双方约定归各自所有的财产,不属于共同财产。

《关于人民法院审理未结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》中提出,同居期间为共同生产、生活而形成的债务,可按共同债务处理。同居期间所负的债务,是指双方为共同生活或为履行抚养、赡养义务以及一方或双方治疗疾病等需要所负的债务。在同居期间,借款人只要是为了同居双方的共同利益,目的是为了同居生活的需要并用于同居生活、生产经营的,不管是以双方名义还是以一方名义与他人建立的债务关系,均应视为同居期间的共同之债。男女一方在同居前所负的债务,同居后与共同生活无关所负的债务可确认为个人债务。基于同居关系期间而产生的共同债务,双方应承担连带责任,即使一方死亡,另一方也应对全部共同债务承担清偿责任。

同居期间所购买的房产,分手时如何分割——同居期间订立的分手保证协议是否具有法律效力?

同居期间的分手保证协议是指为了维护同居关系,若双方订立的同居关系破裂时,一方给与对方一定金钱或其他财产作为惩罚的协议。如“甲乙同居,若同居关系破裂,甲须赔偿乙10万元青春损失费”。“分手保证协议”明显违背法律和社会公序良俗,将属于财产上的合同关系运用到人身关系上面,根据《民法通则》第七条的规定,民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济。同居保证协议实质上是一种变相的性交易,损害公共利益,违背公序良俗,应属无效民事民为。虽然现实中,同居关系双方一旦分手,女性同居者在身心和财产方面较男性同居者更容易遭受伤害和打击,但是,法不容情。同居关系不受法律保护,当事人只能自吞苦果。

同居期间签订的财产给付协议是否有效?分手后是否需要继续履行?

同居期间,双方自愿签订的财产给付协议,只要不违背法律的禁止性规定,不以人身权利和人身自由为给付条件,协议自然有效,属于有效合同,属于《合同法》的调整范围。同居双方通过合同明确各自的权利义务关系,设定解决纠纷的方式是十分必要的,双方可以协议同居期间财产的归属、子女抚养和教育以及补偿约定等等。

因此,同居期间双方签订的财产给付协议是有效的,无论双方同居关系是否解除,负有给付义务的一方都应当依法履行,不履行的,可以申请人民法院强制执行。

同居期间所购买的房产,分手时如何分割——同居期间购买的房产分手时如何分割?

1、恋爱时一方替另一方交纳房贷月供款时,房产应如何分割

分析:该房屋属于购房一方婚前的个人房产,帮助交纳月供款的另一方无权分割,所缴纳的月供款应视帮对方承担了对银行的部分债务,如果双方之间不存在其他的债权债务关系,并且未明确表示将该款赠与购买方,该笔款项应由购房方偿还给代偿方。

2、男方用女方的名义买房,房产如何分割

分析:如果双方并未结婚,而此时因房产分割发生争议,那么法院一般会认定该房屋属于女方个人财产,如果买房的钱是双方共同出资的,凭相关单据女方应当退还男方的钱,属于借款,对于房屋增值部分,由于男方无权要求分割,所以男方也无法主张。如果男方没法证明自己的出资,那对男方是相当不利的。

3、女方出资装修男方的房屋,房产应如何分割?

解答:该房屋属于男方个人财产,女方出资装修行为,属于对不动产的附和添附行为,依照物权法原理,在以动产对不动产进行添附的情况下,不动产的所有权并不发生变化。女方之所以出资对房屋进行装修,主要是基于其对和男方结婚的期待和判断,是在此条件下对恋人财产的添附行为,而非对男方的赠与。从社会常理而言,即便该装修款能被认定为赠与,也应当依双方结婚为条件。否则构成不当得利。所以男方应当将装修款返还给女方,或者进行相应补偿。

4、男女双方共同出资购买的房屋,出售后所得价款应如何分割

如果有相关协议认定为共同出资购买,即便房屋买卖合同是一个人的名字,房产证上是一个人的名字,那么也不能视为借款,而应当视为共同出资款,否则未署名一方的出资款就会作为对另一方的借款处理。

另外,如果在共同出资的情况下,以双方共同的名义买房要比双方签署协议更有保障,因为房屋权属是以房屋登记部门登记记载作为行使所有权处分权等权利的依据。否则双方签订的协议虽然有效,但是并不能在房产处理时对抗第三人。否则如果产权证上登记的一方房屋低卖,另一方可能本都收不回来,更不用说房屋增值后的分配。在房屋低卖之后,也只能从未经其他共有人同意,擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度,以财产损害赔偿向法院起诉另一方,请法院根据其提供的房屋价格评估报告判令对方赔偿实际损失,但是其必须提供有效证据。

因此,恋爱中的男女双方买房在双方均出资的情况下最好是以双方的名义共同购房,并且按照实际出资额来明确所享有的房屋产权比例,来避免可能出现的风险。

5、恋爱双方以双方名义购买的房屋,分手时尚未取得产权证,应如何分割

解答:(1)将一方在《商品房买卖合同》中的权利义务全部转让给另一方,然后进行合同买受人的主体更名,由一人独自作为买受人(2)双方都不愿意放弃产权,可先办理产权证,各自享有各自份额。或者双方通过竞价方式,由出价较高的一方取得房产。

如果无法证明各自出资金额,按照各50%的比例平均占有产权数额。如果产权证上写明共同共有,则双方直接按照50%的比例来进行分割,无需证明各自出资额。

6、恋人以双方名义购买并已取得产权证的房产,应如何分割

财产共有分为共同共有和按份共有,共同共有一般存在于夫妻关系、家庭关系和继承关系中。而恋人在婚前联名购置房产时,由于双方在法律上并不存在任何上述关系,因此双方的财产份额一般需要由双方进行约定。这种约定体现在房屋行政主管机关颁发的房屋共有权证记载的内容中,即通过主管机关登记的形式固定下来。(注意产权证中的产权人是以购房合同中的买受人为准的)

所以,像这种情况,以双方名义购买,又在房产登记机关约定了各自所享有的房产份额的话,就按照所约定的份额来分割。如果双方都要求该房屋全部产权又不能就房屋的价值协商一致,可先对房屋的总价进行竞价,由竞价高者按照对方的产权比例对其进行补偿;如果一方要,一方不要,如果不能就房屋的价值协商一致,可委托评估机构进行评估,然后再由要房的一方对另一方进行补偿;如果双方都不主张,则可在卖出后再就得款进行分割。

7、恋爱时由双方联名购买、一方负担月供款的房屋如何分割

婚前双方联名买房时,对房产份额的约定应以双方的实际出资为准,需要注意的是,在按揭买房时,实际出资不应仅仅以双方交纳的首付款比例为标准,而应把一方通过银行按揭贷投入的款项计入实际出资数额。

所以在按揭贷款买房时,在贷款批下来并转到开发商账户之后,房屋价款已经全部支付完毕,联名购房双方对开发商的付款义务已告完成,以后支付的月供款只是对银行的还债,而不是对房价款的继续支付。因此如果以一方的名义办理的贷款,则贷款总额应计入该方的实际出资数额,并以此约定房屋份额。如果以双方的名义贷款,则一般应视为双方在贷款总额内的出资数额相等。如果实际上由一方负担月供款,那么最好以该方的名义贷款,这样才能使双方的权利义务相对等。否则月供款多的一方只能向另一方主张债权。

在双方共同贷款的情况下,如果月供款实际上由一方承担,则该方只是替对方承担了部分债务,其依法可以向对方进行追偿,但并不会必然引起房产份额的变化。

司法部门判断双方享有的房产份额主要是以房产证上的登记记载为准,如果尚没有办理产权证,则要以双方关于产权份额的声明协议为准。如果双方没有声明协议,则以双方的出资额为依据确定双方应享有的产权份额,此时需要双方对各自的实际出资额进行举证。倘若双方都不能证明自己的实际出资数额,则根据购房合同上载明的买受人为两人以及开发商购房发票付款人亦为两人的基本事实,一般推定为两人共同缴纳了购房款,每人享有50%的权益。这对实际出资多的一方是不利的,也是该方需要尽量予以避免的法律风险。

律师建议:

(1)双方签订协议对出资事宜和产权份额作出约定,签署《出资协议书》,或者一步到位,把将来办证和办理按揭均需要的《房屋共有产权人声明书》提前出具,

(2)以实际出资额为依据约定双方的产权,这样较为公平合理,万一分手了,也不至于因权利义务失衡而起纠纷

(3)办理按揭手续时,根据月供款是由双方负担还是一方负担决定是共同贷款还是个人单独贷款。双方联名购房后,如果确定由双方共同承担今后的月供款,则可由双方作为共同借款人向银行申请按揭贷款,这种情况下双方承担的月供款一般应大致相等。如果双方实际承担月供款数额相差较大,则最好通过书面协议予以明确约定。如果一方根本不承担月供款,就没有必要采用共同贷款的方式,以防止纠纷的发生。

(4)在确有证据的情况下,可以就产权登记错误提起行政诉讼。在双方联名购房的情况下,一般来说,在取得产权证后,如果一方提出产权证中记载的产权份额有误,通过诉讼请求重新确权的,是很难得到法院支持的。但是,在实践中并不排除一方通过伪造对方签名或者伪造合同文件骗取主管机关产权登记或者变更的可能,这种情况下,另一方可以提供相关的证据请求主管机关撤销错误的登记并予以更正。可以把登记的行政机关作为被告,把对方列为第三人向法院提起行政诉讼。

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