关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁_关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁?离婚房产怎么分割?

时间:2020-09-07 04:10    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队
摘要:

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关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁_关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁?离婚房产怎么分割?  第1张

关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁?

根据我国《婚姻法》及相关司法解释,结合司法实践经验:离婚时如何认定房屋的权属,关键是从以下几点因素判断:签订购房合同的时间以及首付款的时间;结婚时间是在于房产证的时间和领结婚证的时间;房产证上的名字。

关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁

一、结婚登记前购房、办理房产证的

1、结婚登记前签订购房合同,房款已经全额付清,则该套房产为个人婚前财产,属于夫妻个人财产,离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。

2、结婚登记前仅签订合同,婚后付全款或是婚后付首付款办理贷款支付的,则该套房产是夫妻共同财产,离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

3、结婚登记前支付房款首付,余下办理贷款支付,房产权证上为一方名字的,则房产本身为个人婚前财产,但是领证后还贷部分是属于夫妻共同财产,离婚时可以要求进行财产分割。

4、结婚登记前支付房款首付,余下办理贷款支付,房产权证上写有夫妻一方和一方的父母的,则该房产本身为对方家庭共同财产,按揭款要看具体的借款合同而定,若贷款人仅仅为夫妻一方的,而且一方父母不作为贷款人参与还贷(需要有银行还款凭证等文件证明)的,则结婚登记后还贷部分是属于夫妻共同财产,离婚时可以要求进行财产分割。

二、结婚登记后购房,办理产证的

1、领证后,无论购房时签署合同是单方还是双方,产证上写的是一个人还是两个人,都是属于夫妻共同财产,离婚时是可以要求对该处房产进行财产分割的;

2、领证后,一方和其家人共同购房,产证上是一方和其父母的名字,则一方名下的房产份额属于夫妻共同财产,离婚时双方可以就房产份额进行协商,协商不成的,另案起诉分割房产。

三、产证是双方名字或是原来是一个人名字,后增加为两个人名字的,无论购买时间或增加时间在婚前还是婚后,都是夫妻共同财产,离婚时可以财产分割。

四、产证原是一方父母名下,后变更为一方名下或双方名下的

1、登记结婚前,由一方父母名下变更为一方名下的,视为其父母对子女个人的赠与,属其婚前个人财产,离婚时不能作为夫妻共同财产分割;

2、登记结婚后,由一方父母名下变更为一方名下的,一般视为其父母对子女夫妻双方的赠与,属夫妻共同财产,离婚时可以作为夫妻共同财产分割;

3、无论婚前或婚后,由一方父母名下变更为双方名下,都是夫妻共同财产,离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

上文从结婚登记时间、房产证取得时间以及产权登记名字这几个方面入手简单介绍了夫妻离婚房产归属问题,希望能够帮助到您。

关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁——关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁?

根据我国《婚姻法》及相关司法解释,结合司法实践经验:离婚时如何认定房屋的权属,关键是从以下几点因素判断:签订购房合同的时间以及首付款的时间;结婚时间是在于房产证的时间和领结婚证的时间;房产证上的名字。

关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁

一、结婚登记前购房、办理房产证的

1、结婚登记前签订购房合同,房款已经全额付清,则该套房产为个人婚前财产,属于夫妻个人财产,离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。

2、结婚登记前仅签订合同,婚后付全款或是婚后付首付款办理贷款支付的,则该套房产是夫妻共同财产,离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

3、结婚登记前支付房款首付,余下办理贷款支付,房产权证上为一方名字的,则房产本身为个人婚前财产,但是领证后还贷部分是属于夫妻共同财产,离婚时可以要求进行财产分割。

4、结婚登记前支付房款首付,余下办理贷款支付,房产权证上写有夫妻一方和一方的父母的,则该房产本身为对方家庭共同财产,按揭款要看具体的借款合同而定,若贷款人仅仅为夫妻一方的,而且一方父母不作为贷款人参与还贷(需要有银行还款凭证等文件证明)的,则结婚登记后还贷部分是属于夫妻共同财产,离婚时可以要求进行财产分割。

二、结婚登记后购房,办理产证的

1、领证后,无论购房时签署合同是单方还是双方,产证上写的是一个人还是两个人,都是属于夫妻共同财产,离婚时是可以要求对该处房产进行财产分割的;

2、领证后,一方和其家人共同购房,产证上是一方和其父母的名字,则一方名下的房产份额属于夫妻共同财产,离婚时双方可以就房产份额进行协商,协商不成的,另案起诉分割房产。

三、产证是双方名字或是原来是一个人名字,后增加为两个人名字的,无论购买时间或增加时间在婚前还是婚后,都是夫妻共同财产,离婚时可以财产分割。

四、产证原是一方父母名下,后变更为一方名下或双方名下的

1、登记结婚前,由一方父母名下变更为一方名下的,视为其父母对子女个人的赠与,属其婚前个人财产,离婚时不能作为夫妻共同财产分割;

2、登记结婚后,由一方父母名下变更为一方名下的,一般视为其父母对子女夫妻双方的赠与,属夫妻共同财产,离婚时可以作为夫妻共同财产分割;

3、无论婚前或婚后,由一方父母名下变更为双方名下,都是夫妻共同财产,离婚时可以作为夫妻共同财产分割。

上文从结婚登记时间、房产证取得时间以及产权登记名字这几个方面入手简单介绍了夫妻离婚房产归属问题,希望能够帮助到您。

关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁——离婚房产怎么分割?

原告(女方)A。

被告(男方)B。

A、B于2004年因工作关系自行相识恋爱,2009年11月18日登记结婚,2011年12月23日生育一子C。双方恋爱期间关系以及婚初夫妻感情尚可。自2011年初起,双方因生活琐事、家庭关系等原因开始产生矛盾,夫妻关系产生隔阂。由于双方未能妥善解决夫妻矛盾,以致夫妻关系未能改善。A现以夫妻感情彻底破裂为由向法院提起诉讼。

2009年11月8日,A、B与案外人签订房屋买卖合同,购买原案外人所有的川环南路房屋,建筑面积为66.21平方米,房屋转让价款为750,000元。为购买川环南路房屋,B的父母从2009年10月17日至同年12月20日陆续支付购房定金、首付款、贷款保证金、中介费等共计304,000元。另外,A以其名义向银行公积金贷款470,000元,用于支付川环南路房屋的购房款,贷款期限自2009年11月26日至2024年11月26日。2009年12月11日,川环南路房屋进行了产权登记,登记的权利人为A、B二人。A、B于婚后共同归还上述公积金贷款,其中A以其婚前公积金帐户余款26,286.03元用于归还公积金贷款,B以其婚前公积金帐户余款11,257.94元用于归还公积金贷款。至2012年2月川环南路房屋公积金贷款余额为394,615.96元。

A、B均要求婚生子C随其共同生活。A坚持要求川环南路房屋归其所有,公积金贷款由其归还,并给予B折价补偿款。B曾表示如川环南路房屋归A所有,则A需及时支付房屋折价补偿款,以便B他处另行购房。但B最终仍表示要求川环南路房屋归其所有,公积金贷款由其归还,并给予A房屋折价补偿款。双方对川环南路房屋现按12,000元/平方米价格确认房屋价值意见一致。A为取得川环南路房屋,已向法院预交300,000元,用于支付B房屋折价补偿款。

双方均同意离婚,但因对子女抚养及财产分割问题各执己见,无法协商一致,致本案调解不成。

各方观点

A诉称,A、B于2004年因工作关系相识恋爱,2009年11月18日登记结婚,2011年11月23日生育一子C。婚初,双方感情尚可。但自2011年初,B不断发生婚外情,并自同年5月居住在外不回家。2012年2月起,A不得不独自在外租房生活并扶养儿子。现夫妻感情彻底破裂,故诉请判令A、B离婚,并依法分割夫妻共同财产。

B辩称,B不存在婚外情情况。A、B原没有到离婚的地步,但因A于2012月3月17日到B的父母的房屋中将房屋内物品洗劫一空以及双方之后发生的事情,致使B不得不做出离婚的决定。要求C随B共同生活。川环南路房屋为A、B共有,但系由B的父母出资赠与B作为婚房,要求查明事实后依法裁判。

法院观点

法院认为,人民法院审理离婚案件,应当进行调解;如感情确已破裂,调解无效,应准予离婚。本案中,A、B系自由恋爱、自主婚姻,婚姻基础尚可,婚后亦建立了一定的夫妻感情,但由于双方在共同生活过程中不能正确处理好夫妻之间的矛盾和分歧,致使夫妻关系不睦。现A、B均同意离婚,于法不悖,法院对此予以照准。

现登记在A、B名下的川环南路房屋一套系夫妻共同财产,双方就该房屋现价值按12,000元/平方米价格计算意见一致,于法不悖,法院予以照准,故据此计算该房屋现价值为794,520元。现A、B均要求该房屋归其所有,尚欠公积金贷款由其归还,并支付对方房屋折价补偿款。对此,法院根据A、B在审理中的意见,综合双方的房屋状况、川环南路房屋的贷款人情况、房屋折价补偿款支付能力情况等,从便利双方生产生活、保护妇女儿童合法权益等方面考虑,确定川环南路房屋归A所有,由A归还该房屋尚余公积金贷款本金及相应利息,并支付B相应的房屋折价补偿款。因川环南路房屋买卖合同系于A、B婚前签订,对B的父母根据房屋买卖合同约定出资并支付的购房定金、首付款、尾款、公积金贷款保证金、中介费和购房契税,A无证据证明系B的父母明确表示赠与双方,故法院依法认定为B的父母对B的个人赠与。A、B婚后分别用于归还公积金贷款的婚前公积金账户余款26,286.03元和11,257.94元,法院依法确认为A、B各自婚前财产,而婚后其余共同还贷部分为夫妻共同财产。综上,根据川环南路房屋现价值,房屋尚余公积金贷款余额,B的父母出资数额,A、B各自婚前公积金余额情况以及公积金贷款归还情况等,酌定A支付B的房屋折价补偿款数额为340,000元。考虑到B可能需要另行解决住房问题,本院酌定给予B一定的期限后迁出川环南路房屋。

律师点评

像本案这种情形,当事人于婚前买房时一方父母部分出资,房屋登记在夫妻双方名下的,父母的那部分出资该如何认定呢?关于父母为子女购房出资的权利归属的认定,我国《婚姻法司法解释(二)》第二十二条规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。而当事人一方父母在夫妻婚前购房时部分出资把产权登记在夫妻二人名下的,并不能作为父母明示赠与双方的意思表示。故本案当事人B的父母于A、B婚前购房时支付的首付款,该部分款项应视为B的父母赠与B个人的,在离婚分割房产时应先从系争房屋的总价值中予以扣除。

实践中,对于父母为子女婚前购房出资的,应首先确认该出资是对子女的借款还是赠与,若系借款则应按债权债务处理。若确认该出资为父母的赠与,则除非父母明确表示系赠与双方的,一般推定为系对其子女个人的赠与。在父母提供出资的意思表示不明的情况下,一般可区别如下情况分别处理:

(1)子女结婚前购房一方父母出资,产权记于自己子女一人名下的,该父母的出资应认定为系赠与自己子女个人所有;

(2)子女结婚前购房一方父母出资,产权登记于对方名下的,该父母出资应认定为对夫妻双方的赠与为宜;

(3)子女结婚前购房一方父母出资,产权登记于夫妻双方名下的,该父母的出资应认定为系赠与自己子女个人所有;除非有证据证明该出资父母有明示赠与双方的意思表示。

我国《婚姻法司法解释(二)》第十一条第一款第二项规定,男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金属夫妻共同财产。根据这一司法解释,已经用于偿还房屋贷款的公积金也即实际取得的公积金,当属于夫妻共同财产;既然是属于夫妻双方的共同财产,在离婚分割财产时就可予以分割,但是应当区分取得时间是在婚前还是婚后,只有在婚姻关系存续期间取得的住房公积金才能作为夫妻共同财产进行分割。换句话说,也就是婚前取得的公积金仍属于其婚前个人财产,不得分割。故本案当事人A、B用婚前公积金归还房屋贷款的部分仍分别属于其婚前个人财产,使用婚后公积金归还房屋贷款部分才属于可以分割的夫妻共同财产。

依据《婚姻法》第三十九条:离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。以及《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第八条:夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别。本案法院将房屋所有权判归A所有,由A向B支付相应房屋折价款。

关于离婚房产分割问题,夫妻离婚房产归谁——离婚如何分割房产??

一、对公房使用权的分割公房承租人仅有房屋的使用权,不享有房屋的产权。因此,在离婚时,法院只会判决使用权的归属,不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释,专门对法院在审理离婚案件中,分割承租公房使用权的问题做了相关规定。

(一)在夫妻结婚登记前,公房使用权已在一方名下,离婚时,如何分割?

(1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的,离婚时,另一方有权要求分割公房权益。注意,这里一方取得的时间是在婚前,如果一方是在婚后取得的,不论时间长短,另一方均有权要求分割公房权益。(2)婚前一方承租的本单位公房,离婚时,双方均为本单位职工的,也就是说,虽然夫妻双方结婚不到五年,但调到同一个单位的,另一方也可以要求分割公房权益。(3)一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的,虽然公房所购时间为婚前,但由于婚后双方共同还款,另一方也有权要求分割公房权益。当然,这里还有不清楚的地方,如婚后共同偿还了多少钱,另一方才有权提出该要求,是一部分还是全部,司法解释没有规定,实践中由法院根据案情酌情处理。(4)婚后一方或双方取得公房承租权的,无论谁是承租人,另一方均有权分割公房权益。(5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的,虽然房子是婚前一方承租的,但只要婚后遇到拆迁又换了公房,新公房的使用权益就是两个人共有的。

(6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。(7)夫妻一方将其承租的本单位公房,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换公房的,也就是说,婚后调换的公房,使用权也是双方共有的。(8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换公房的。(9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款,法院有自由裁量权,当法院认为将公房承租权仅判给一方显失公平,或有其他严重不妥的后果时,就可以根据该条酌情处理。

(二)公房使用权判给男方,还是判给女方呢?

根据最高院的司法解释,结合实际业务经验,法院在该问题的处理上主要遵循以下原则。(1)照顾抚养子女的一方。夫妻离婚,受到最大伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长,有一个稳定的居住环境,将公房使用权判给带孩子的一方,合情合理。此外,根据最高院的司法解释,两周岁以下的孩子,一般应判归女方抚养。(2)男女在同等条件下,照顾女方。这不是“女士优先”的问题,而是在一般情况下,离婚对女方的伤害和打击要比男方大。据调查,目前离婚率高发的年龄段有三个:第一个阶段是刚结婚两年内,进了“围城”,想出去;第二个阶段是三十五岁左右,男方事业有成,有外遇,容易离婚;第三个阶段是五十五到六十岁,觉得人生一世,也要潇洒一回,容易出轨,导致离婚。特别在第二个阶段,离婚率相当高。(3)照顾残疾或生活困难的一方。(4)照顾无过错一方。什么是“过错”呢,一般来说主要是指由于谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中,主要的情形是一方有婚外情,或有赌博等不良嗜好,或道德品质败坏等。(5)参考公房产权人(单位)的意见,决定判给男方或女方。

(三)公房使用权判给了一方,另一方能否取得补偿?

(1)如果一方无权取得公房使用权,那么也就不存在补偿问题。(2)如果双方均有权取得公房使用权,由于使用权最终只能判给一方,因此得房方应向未得房方进行适当补偿。

(四)“适当补偿”的标准如何界定?

对此,目前的法规尚无明确规定。就本市而言,公房若遇到拆迁,承租人最高可以获得拆迁费80%的补偿款。据此,笔者认为,可否参照拆迁,以获得安置的一半作价补偿给另一方。

二、私有房产的分割在实践中,私房的分割占了离婚后房屋分割的大多数,而且情况相当复杂。主要可分为以下几种类型。

(一)夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权,离婚后房屋如何分割?这是最简单,也是最好处理的一种情形。首先,明确产权,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。再次,分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。比如,一套房子购买价是50万元,首付15万元,贷款35万元,现值60万元,未还贷款30万元。夫妻可以分的部分就是,60万元的现值减去30万元贷款后的30万元,每人可分得15万元。也就是说,由取得房子的一方付给未得房一方15万元,得房方单独偿还剩余的本金及利息。

(二)夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定也是如此的。

(三)夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?虽然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

(四)夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后如何分割?该问题实际上就是,房产证的取得与房屋产权归属有无关系的问题。笔者认为,房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。毕竟,财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得,房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已。

(五)夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时尚未取得房产证的房屋如何分割?根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。

(六)父母参与出资购买的房屋,子女离婚后,房屋如何分割?最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定,(1)父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,另有约定除外;(2)父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,另有约定除外。在实践中,还有一种情况:在离婚时,一方突然提出,买房子的钱是向父母借的,不是父母赠与的,并拿出借据证实。对此,法院一般的做法是,首先看另一方的态度,如果另一方不承认,法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查,因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此,法院在这类案件中,在对房屋进行分割的同时,会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

(七)房产证上有第三人的名字,离婚后房屋如何分割?比如,房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有子女的名字,或有父母的名字。对此,法院一般不会将主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。

(八)婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?在实践中这样的情况主要是,男女恋爱期间感情觉得不错,婚前商议买房子。后双方共同出资,出于各种原因,购房合同及房产证上只写了一方的名字,另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚,此时,一方不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下,一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使一方真出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决另一方给予适当补偿。

三、离婚后如何办产权变更

到房屋产权登记部门按房产分割或夫妻离婚析产办理,提供:1房屋所有权证,2,离婚文书(法院判决的)或离婚协议书(协议离婚的)并且离婚协议书要双方当场确认,不能双方到场的此协议书要经公证,3,本人身份证明,协议离婚的要双方的身份证明。4,房改房要提供原购房契约复印件,5,房屋所有权证附图、和登记表复印件。

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