全款买房,离婚后财产如何分割_婚前双方出资购房,产证只有一方名字的离婚房屋分割?双方对房屋分割及价值无法协商一致时如何处理?

时间:2020-09-06 15:25    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队
摘要:

双方对房屋分割及价值无法协商一致时如何处理?婚前双方出资购房,产证只有一方名字的离婚房屋分割?全款买房,离婚后财产如何分割_离婚诉讼中按揭房屋分割的思考?全款买房,离婚后财产如何分割?全款买房,离婚后财产如何分割1、夫妻双方其中一方在婚前全款买房,并取得了房产证,

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双方对房屋分割及价值无法协商一致时如何处理?婚前双方出资购房,产证只有一方名字的离婚房屋分割?全款买房,离婚后财产如何分割_离婚诉讼中按揭房屋分割的思考?

全款买房,离婚后财产如何分割_婚前双方出资购房,产证只有一方名字的离婚房屋分割?双方对房屋分割及价值无法协商一致时如何处理?  第1张

全款买房,离婚后财产如何分割?

全款买房,离婚后财产如何分割

1、夫妻双方其中一方在婚前全款买房,并取得了房产证,房屋登记在出资人的名下离婚后房屋如何分割?

此种情况,该房屋属于婚前购买房屋的一方所有;按《婚姻法》司法解释(二)的规定,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此离婚后另一方无权要求对此套房产进行分割。

2、夫妻双方其中一方在婚前全款买房,婚后取得了房产证,登记在出资人的名下,离婚后房屋如何分割?

一方婚前付了全部房款,婚后取得房产证的这和上一种情况本质上是相同的,唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下,也是婚前财产,属于一方所有的财产,离婚时,另一方无权要求分割。

3、夫妻双方其中一方在婚前全款买房,并取得了房产证,登记在出资人的名下,婚后房产证上加上另一方名字,离婚后房屋如何分割?

婚前买房,婚后追加另一方方这种情况下属于夫妻共同财产,双方没有过错的,原则上评分。

4、婚前全款买房,购房合同上写两个人名字,离婚后房产如何分割?

购房合同没特别约定就是共同所有,也就是你们卖或抵押要共同完成,如果约定比例,可以就协定比例各自拥有房产。

5、婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?

在上述情况下离婚时,房产证上有名字一方,如果不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于其婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下,另一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使另一方出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决一方给予适当补偿。

综上所述,如果婚前一方全款购买房屋,登记在个人名下,不论房产证是否取得,都属于个人财产,只有在婚后房产证追加另一方情况下才会属于夫妻共同财产。婚前买房写两个人名字如果是全款办起来比较容易,若是贷款要看银行情况,有的银行不愿意办理。

按揭买房,离婚后房产如何分割

1、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,并支付完全部购房款,取得了房产证并已登记在一方的名下,这种情况如何分割房产?

应当属于一方婚前个人财产,离婚时一般仍归一方个人所有。因为财产本身的性质不因婚姻关系的存废而发生变化,所以属于个人财产的房屋在婚后产生的增值部分也应当属于一方个人财产。

2、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

依据《婚姻法》解释三第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

(1)婚前签订的商品房买卖合同的那方是合同的当事人,合同的权利义务由该方承担;

(2)婚前由一方名义支付的首期属于支付方个人财产;

(3)该房屋在夫妻关系存续期间的房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。

3、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后双方共同还贷,并且婚后才取得房产证的,离婚后如何分割?

该种情形与前一种情形不同之处在于房产证的取得时间。婚前以个人名义购房并且完成了购房所应负的全部合同义务,产权登记及房产证颁发是开发商和行政机关的义务,不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利,离婚时的分割原则和方式与上一种方式是一样的。

房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

4、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时尚未取得房产证的房屋如何分割?

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房;(3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。

以上可以看出离婚后财产如何分割房产证是一项重要依据,也会根据约定的出资情况进行房产分割,如果婚前买房可以进行公证或在合同中有所约定,这样给自己日后房产分割留下法律依据。如果还有相应困惑欢迎到王海英律师网咨询。

全款买房,离婚后财产如何分割——婚前双方出资购房,产证只有一方名字的离婚房屋分割?

住房是婚前购买,又登记在一方名下,依照新婚姻法规定,这房子属于房产登记方婚前个人财产,产权权益属于他个人,受法律保护。离异的话,这房子产权属于房产登记方个人。

婚姻法规定,自领取结婚证起,不管男女谁来还贷,都属于婚后共有财产,一家一半权益份额,以及自婚后还贷起,该住房增值部分权益,也是一家一半。婚前出资,只要有证据,另一方可以对房产登记方主张债权。

依据最高人民法院关于婚姻法解释(三)的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记在首付款支付方名下的,离婚时该房产由双方协议处理。协商不成的,婚后还贷部分和房屋增值部分按照共同财产的分割原则处理。

全款买房,离婚后财产如何分割——双方对房屋分割及价值无法协商一致时如何处理?

双方对房屋分割及价值无法协商一致时如何处理?

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十条明确规定,双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

(1)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

(2)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(3)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

全款买房,离婚后财产如何分割——离婚诉讼中按揭房屋分割的思考?

随着现代社会的发展,按揭购房已成为一种常见的现象。房屋在夫妻共同生活中几乎是必不可少的,当夫妻之间的关系开始破裂并最终走向离婚时,对于按揭房屋分割的争议较大,由于法律对这一现象并没有很明确的规定,从不同的角度分析往往会有不同的结果。本文拟从离婚诉讼中就按揭房屋的处理作如下探讨。

一、约定了按揭房屋归属的房屋如何处理

我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确,离婚时,即使双方对按揭房屋的处理有异议,只要能举证证明双方约定了财产归属,处理这类按揭房屋都较容易,直接按双方的约定处理即可,约定房屋是个人财产就归个人所有,约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。

若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋,另一方以自己所有的财产参与清偿贷款,这并不改变房屋为个人财产的性质,离婚处理财产时,该房屋为个人财产,剩余未还贷款是个人债务,对已归还贷款中属于另一方清偿的部分,应当予以返还。

约定了归夫妻共同所有,即使一方实际没有出资或出资很少,也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。

二、未约定按揭房屋归属的房屋如何处理

(一)婚前一方按揭购买并取得房产证,婚后用夫妻共同财产进行还贷,对此房屋如何进行分割?

对于一方以婚前以个人财产购置房屋并取得房产证,实际上一方已经取得了对该房屋的所有权,房屋的所有权是归一方所有,因按揭行为而与银行产生的债权债务关系,与所有权的归属没有直接必然的关系,从婚姻法的有关规定来看,属于婚前的个人财产是无疑的,同理,对银行所欠的债务,则可以视为是一种个人债务。对于在婚后还贷的情况,不论是一方财产还是夫妻共同财产进行偿还的,实际上可以视为是对一方的个人债务进行返还。因此,如果因为离婚另一方要求对此房产进行分割,另一方只能得到一方在夫妻存续期间对银行所偿还的贷款数额的一半。

由于房屋的特殊性,可以经过一个时间后升值,对升值部分的分割,由于房屋的取得是在结婚之前,其升值虽然是发生在婚后,但是不属于一种投资或收益性行为,升值部分是否属于夫妻共同财产,主要是从升值部分是否为收益来考虑的,因此,对于升值的部分,另一方是无权取得的。但是,如果一方在婚前购买了一套以上的房屋,那么,我们可以这样理解,公民拥有一套房屋是生存的需要,而拥有两套房屋则应当视为一种投资了。对于另一套房屋的升值部分应当作为一种收益,也就应当作为夫妻共同财产进行分配。另外,如果在婚姻存续期间对于房屋进行了装修等,则是在夫妻存续期间内的一种投入,应当由房屋取得人对另一方支付装修款的另一半。

(二)婚前共同出资首付购买房屋,取得房产证,婚后支付按揭款的房屋如何处理?

婚前由双方共同出资购买房屋的并取得房产证,双方共同出资,并且在房产证上也注明房产所有人为双方,婚后,不论是以一方还是双方的财产返还按揭款,这套房屋应当为共同财产。根据法律规定,共同财产又可以分为按份共有和共同共有。对共有财产分割时,如不能证明共有关系为按份共有的,应当认定其为共同共有。能够证明按份共有关系的,视为按份共有,共有人各方则对该共有财产按照各自享有的份额享受权利、承担义务。实践中,一般情况下,情侣在婚前购买房屋时,是不会对购置房屋的份额进行约定的,那么在进行分割时,如果不能举出证据,也就只能视为共同共有。

对于具体的分割方式,1、如果按揭款已完全还清,则依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十条对于房屋分割的规定来执行。2、如果按揭款没有完全还清,如果贷款人一方主张房屋的所有权并取得房屋所有权,则应当支付另一方相应的补偿款;3、如果双方主张对房屋的所有权,此种情况出现后如何来进行处理,均笔者了解,各地法院的实际做法有所不同。有的法院认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续,直接将房屋处理归非贷款方所有,则势必要办理所有权人的变更登记手续,而作为抵押权人的银行,很可能会以借款人的偿还能力降低为由,要求提前偿还贷款,或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理;有的法院则认为另一方的请求合法,则直接支持这一请求;也有的法院对这一请求不予支持。笔者认为,鉴于在按揭行为中涉及到第三人,也就是银行,如果在对一方所有权进行确定的同时,应当对今后按揭款的承担进行确定。银行进行按揭的行为,有着相应的人身依附性,其贷款行为只是针对相应的人。在此种情况下,笔者斗胆提出另一种方案:法院对本案应当中止审理,并由主张所有权一方与银行进行房屋按揭的变更,也就是进行转按揭。如果不能对房屋进行转按揭,则应当从保护善意第三人银行的角度,只能判决房屋所有权归还贷人所有,然后直接确定由还贷人对银行还贷。这一种方案实际上是对另一方能力的许可,但同时又在一定的程度上保护了第三人的利益。4、如果贷款人不主张房屋的所有权,在这种情况下,应当征循另一方的意见,如果愿意取得房屋并能够进行转按揭,则房屋所有权由另一方取得;而如果同样不愿意主张所有权或不能进行转按揭,则将该房屋进行拍卖并平均分割拍卖款。

(三)婚后以按揭形式购买房屋并取得房产证,以一方财产或者共同财产进行还款,如何进行分割?

对于此种情况是比较好认定房屋的性质,也就是说不论是登记在哪个人的名下,均应当视为是夫妻的共同财产。涉及到是清按揭款的情形下,其分割的方式可以按照本文中的第二种情况来进行分割。其中要把握一个是涉及到保护善意第三人即银行的利益,另一个就是有利于实际使用和分割的原则来进行,同时,对于其中的增值部分,也应当作为夫妻的共同财产来进行分割。

(四)婚后以按揭形式购买房屋,一方有证据证明以个人财产进行还款,如果进行分割?

对于此种情况,首先应当明确对于个人财产的性质。婚姻法对个人财产进行了相应的界定。根据以前的规定,个人财产在夫妻关系存续达到一定的年限后即进行了转化。但是新的规定中,对于一方的个人财产采用的是一种严格意义上的个人财产,并不会因为其他的原因进行转化。这样,如果一方有证据证明是以个人财产返还房屋的按揭款,则在进行分割时,应当对该笔款仍作为个人财产进行处理,由一方个人取得。

另外,在以按揭形式购买房屋时,还涉及到一些其他的情况,如在离婚时房产证还没有取得、父母出资等,对于这些情况,最高人民法院对婚姻法的有关司法解释均作出了相应的解释,对此不再详述。

在离婚诉讼中,随着社会进一步发展,涉及到按揭房的分割争议应当是越来越多了,而如何处理好这一争议,将是法律实务应当面对的一个现实问题,笔者的一些观点不免有些不偏颇或缪论,只希望能抛砖引玉,寄希能有一个更加明确解决方式。

三、如何保障按揭房屋中银行的利益

认定房屋属于一方个人财产的按揭房屋,在离婚纠纷中不需要变更房屋权属,也不存在变更还贷债务人。对银行来讲,其与银行签订借款合同时,银行对其资信了解,其还贷风险银行是可以预见的,离婚后,原则上不会影响银行利益。

另一种情况,法院认定为夫妻共同所有的房屋,处理房屋归非贷款方所有、由该方履行还贷义务,这直接涉及作为债权人及抵押权人银行的利益,但实践中银行却几乎没有参加到离婚诉讼中来,债务人也不会主动要求债权人参加诉讼。笔者曾向几家银行信贷科工作人员了解银行对此问题的意见,均表示变更按揭合同债务人应征得银行的同意,但实际上是银行看到新债务人拿着法院的离婚判决书到银行要求办理转按揭手续时,银行才知道法院生效判决书变更了其债务人。由于银行处于一个非常尴尬的地位,对变更后的债务人资信不了解,担心会有还贷风险,或是认为变更后的债务人不具备银行发放贷款的条件,往往就不愿意配合办理转按揭手续。故没有参加诉讼并非是银行不愿意,也不是银行不关心其权益,而是根本不知道其债务人正经历离婚诉讼。

银行若知道其债务人正经历离婚诉讼,如何行使其债权人的权利呢?因按揭贷款的用途是支付购房款,商品房买卖合同标的物也是按揭贷款担保合同抵押物,房屋所有权的归属造成抵押物归宿及抵押权的变化,将影响银行债权的实现。故银行对离婚纠纷中处理的按揭房屋,有独立的实体权利和诉讼法上的请求权,银行符合有独立请求权的第三人的法律特征,可以有独立请求权的第三人的身份申请参加到离婚诉讼中来。

从程序上来讲,如何保障银行的利益呢?为了使银行能更好的配合新的债务人办理转按揭手续,同时保护债权人及抵押权人银行的利益,使新的债务人能够很好的履行还贷义务,建议凡涉及对未还完贷款的属于夫妻共同所有的按揭房屋的处理时,在银行不知情的情况下,法院应该通知银行,告知其债务人正在进行的离婚诉讼可能会涉及到处理按揭房屋,银行可以选择以有独立请求权第三人的身份提出诉讼请求,参加到离婚诉讼中来,以债权人的身份表示是否同意变更债务人;未提出诉讼请求的,法院只处理离婚纠纷。对于前者,银行可充分行使债权人的权利,其知悉并认可了对其抵押物的处理,需要办理转按揭手续时就没有理由予以拒绝,而债务人也明白了办理新的抵押(变更)登记手续的义务将是其取得房屋所有权、获得按揭贷款的附属义务,这可降低银行的还贷风险。对于后者,银行因自己放弃在离婚案件中行使债权人和抵押权人的权利,法院可以根据离婚案件中当事人的实际情况,径直判决房屋由一方所有。为了化解《婚姻法》与《合同法》在此问题上的冲突,建议立法明确银行在知道法院处理其债权和抵押物时没有提出诉讼请求,法院判决房屋归属后,银行不得再主张因债务转移没经其同意而无效。当然,即使在离婚案件中对按揭房屋权属作出了处理,对按揭贷款债务进行了分配,因夫妻对婚姻关系存续期间的债务应承担连带责任,银行仍可以向离婚案件中当事人的任何一方追究还款责任,偿还债务超过自己应偿还金额的,可向另一方追偿。

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