单方擅自出卖婚后房产会不会生效_婚前买房离婚属于共同财产吗?新离婚协议书范本?

时间:2020-06-30 05:08    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队
摘要:

新离婚协议书范本?婚前买房离婚属于共同财产吗?单方擅自出卖婚后房产会不会生效_新婚姻法下的离婚条件?单方擅自出卖婚后房产会不会生效?付款方式:协议签订时陆某先付定金2万元,余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10日,姚某将房屋交付给陆某使用,双方如有

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新离婚协议书范本?婚前买房离婚属于共同财产吗?单方擅自出卖婚后房产会不会生效_新婚姻法下的离婚条件?

单方擅自出卖婚后房产会不会生效?

付款方式:协议签订时陆某先付定金2万元,余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10日,姚某将房屋交付给陆某使用,双方如有违约,违约方应承担3万元。协议签订后,陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元。3月5日,姚某和陆某到房地产管理局办理了房屋过户登记手续,将房屋产权转移给陆某。后姚某一直未交付房屋,陆某多次找姚某协商未果,故诉至法院,要求交付房屋。

在审理过程中,许某得知后,向法院申请作为第三人参与诉讼,并以姚某出卖房屋未经其许可为由,请求法院确认房屋买卖协议无效。

分歧本案在审理过程中,存在二种不同的处理意见。

第一种意见认为,该房屋买卖协议有效。理由是:一是姚某与陆某均具有完全民事行为能力,所签订的房屋买卖协议意思表示真实,标的确定,内容不违反法律规定,也未损害国家和社会公共利益,因此,该房屋买卖协议依法成立,双方均应按照协议的约定履行自己的义务;二是协议签订后,陆某按照约定已交付房款10万元,姚某也按照约定办理了房屋所有权变更登记手续,该房屋买卖合同合法有效,且物权也发生了变动;三是《解释(一)》第十七条规定:“夫或妻非因日常生活需要对做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中,陆某在购买房屋时并不了解姚某的婚姻状况,其有理由相信姚某出卖房屋的行为系夫妻双方的共同意思表示,因此,许某不得以不同意或不知情为由对抗陆某的善意取得。

第二种意见认为,该房屋买卖协议无效,姚某应返还陆某房款10万元,由陆某将房产证返还给姚某。

评析:笔者同意第二种意见。理由如下:

1、姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房屋,属于夫妻共同财产,双方享有平等的所有权和处分权。《意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。本案中,姚某擅自出卖其本人没有全部产权和处分权的共有房屋,违反法律规定,应认定无效。

2、共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意,而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。”本案中,姚某将房屋卖给陆某,未经共有人许某同意,侵犯了许某对该房屋共有部分的财产所有权,系无效的民事行为。无效的民事行为,从一开始就没有法律效力,不管买卖双方是否办理了过户手续,均不影响对合同无效的认定。

3、《婚姻法解释(一)》第十七条规定:“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”姚某与许某夫妻感情不和,正在分居生活,姚某未与许某协商取得一致意见,独自作出买卖房屋的这一重要决定,其动机并非为了日常生活的需要,而是为了独占夫妻共同财产。陆某作为房屋买卖合同的买受人,并未尽到对合同标的物的产权的审查义务(如查看房屋所有权证书中的房屋所有权人、共有权人等),因此,不能认定其有理由相信姚某出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。

4、善意取得的标的物应为动产,不适用不动产。善意取得制度是以牺牲原所有权人的利益为代价而保护善意第三人的利益,以期利益平衡,其构成要件也比较严格,标的物须为动产,不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在,以占有为其公示方法,而不动产物权的存在与变更则以登记及登记的变更作为公示方法。

因此,第三人容易误信占有动产的人就是财产所有权人,而对于不动产来说,由于物权变动的特殊性,只要第三人足够注意,就不难发现其真正产权归属,一般不会引起误信。本案不应适用善意取得制度保护购房者的利益,而损害房屋共有人许某的利益。

5、虽然房屋买卖合同无效,但购房人陆某的合法利益仍应受到法律保护。法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,姚某出卖房屋的动机不纯,主观上存在较大过错,但姚某未尽到对合同标的审查注意的义务,对导致买卖合同无效也有一定过错,因此,应由姚某返还陆某购房款10万元,该款的利息损失由姚某自行承担。

单方擅自出卖婚后房产会不会生效——婚前买房离婚属于共同财产吗?

婚前买房离婚属于共同财产吗

具体要看情况,结婚前买的房子为夫妻共同财产还是个人财产,在现实中普遍有以下三种情形:

(一)一方在结婚前自己出资购买的房子。根据婚姻法的规定,一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。在结婚前,一方已经购买,付清房款和拥有所有权的房子显然属于一方的婚前的财产,属于个人财产,并不是夫妻共同财产。但如果结婚前一方自己出资买房子,但基于一些原因将产权登记在双方名下,这视为对对方的赠与,在这种情况下,该房子属于夫妻共同财产。

(二)一方父母或双方父母出资购买的房子。由一方父母出资为子女购买的房子,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该房子应认定为夫妻一方的个人财产。但如果将产权登记在夫妻双方的名下,那么就视为对夫妻双方的赠与,该房子应认定为夫妻共同财产。其次是由双方父母出资购买的房子,产权登记在一方子女名下的,该房子可以认定为双方按照各自父母的出资份额共有,属于夫妻共同财产。现实中,许多父母为子女买房子耗尽毕生的积蓄,这一规定也是对婚姻中双方及其父母财产的保护。

(三)一方在结婚前签订买房合同,以个人财产支付首付的房子,如果其婚后用夫妻共同财产还贷,而房子登记在首付房名下的,可以先协议处理,在协议不成的情况下,法院一般认定该房子属于产权登记的一方,双方共同还贷的款项可以由一方对另一方进行补偿。

二、共同财产一般如何分割

1、依《婚姻法》第三十九条第一款的规定“离婚时,夫妻的共同财产由双方协商处理”,也就是说,离婚时夫妻对财产的分割,双方应在协商一致的原则下进行,不能由一方决定。

2、依《婚姻法》第二条第一款的规定“男女平等”的原则,不能歧视妇女,认为妇女挣的少,应少分,在离婚分割夫妻共同财产时,应尊重妇女的权利,保护妇女权利。

3、依《婚姻法》第三十九条第二款的规定协商不成时,由人民法院根据财产的具体情况,以照顾子女和女方权益的原则判决。

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单方擅自出卖婚后房产会不会生效——新离婚协议书范本?

离婚协议书

乙方:×××,女,×年×月×日出生,现住××××××。身份证号码:××××××××××××。

甲、乙双方于×年×月×日在×××民政局(婚姻登记所)登记结婚,现因××××××××××,双方感情却已破裂,无法继续

共同生活且没有和好可能,故双方向婚姻登记机关申请离婚。经双方充分协商后,就财产分割及子女抚养问题自愿

达成协议如下:

一、位于×××××××的房产(建筑面积:平方米)是甲方婚前购买,离婚后归甲方所有,房产内全部家电、家私也归甲方所有。乙方自离婚登记之日起一周内搬出。

二、甲、乙双方的婚生子女×××归甲方抚养,乙方每月给×××生活、教育费××元,直至×××有独立生活能力为止。

三、甲、乙双方夫妻关系存续期间,有银行存款××××,×××公司股票(价值×××),离婚后全部归乙方所有。

四、甲、乙双方夫妻关系存续期间,有××××元人民币的欠款,离婚后该债务全部由乙方负责清偿。

五、本《离婚协议书》一式叁份,甲、乙双方,婚姻登记机关各持一份,具有同等法律效力,自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起生效。

六、夫妻无共同债权及债务。

七、儿子陈××由女方抚养,由男方每月给付抚养费(包括生活费、教育费、医疗费)xxx元,在每月xx号前付清,直到孩子完成高中教育阶段止。高中教育阶段之后的有关费用双方日后重新协商。

八、陈×可在每月的第一个星期六早上八点接儿子到其居住地,于星期日早上九点送回李×居住地。如临时或春节探望,可提前一天与李×协商,达成一致后可按协商的办法进行探望。

本协议一式叁份,双方各执一份,婚姻登记机关存档一份,在双方签字,并经婚姻登记机关办理相应手续后生效。

男方签字:

女方签字:

年月日

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单方擅自出卖婚后房产会不会生效——新婚姻法下的离婚条件?

律师解答:新婚姻法对离婚条件做出了新规定。夫妻双方当事人都是有完全民事行为能力的可据新婚姻法第31条和《婚姻登记管理条例》有关规定,协议离婚。下面是新婚姻法离婚条件的具体情况:

一、新婚姻法有关诉讼离婚的条件:

《新婚姻法》第三十二条男女一方要求离婚的,可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件,应当进行调解;如感情确已破裂,调解无效,应准予离婚。

有下列情形之一,调解无效的,应准予离婚:

(一)重婚或有配偶者与他人同居的;

(二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的;

(三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的;

(四)因感情不和分居满二年的;

(五)其他导致夫妻感情破裂的情形。

一方被宣告失踪,另一方提出离婚诉讼的,应准予离婚。

有赌博、吸毒等恶习屡教不改的。这里所指的并非一般的赌博、吸毒行为,而必须是达到已成恶习且屡教不改的地步。本款为例示性规范,除了明确列举的赌博、吸毒恶习之外,还应包括其他会严重危害夫妻感情的恶习,诸如酗酒、嫖娼、卖淫、淫乱等。一方当事人以其配偶有该法定过错而提出离婚请求,只要调解无效,就应依法予以支持。

二、新婚姻法有关协议离婚的条件:

协议离婚是双方当事人的法律行为,据新婚姻法第31条和《婚姻登记管理条例》有关规定,协议离婚须符合以下条件:

(1)协议离婚的男女双方须有合法的夫妻身份。离婚是有夫妻关系的当事人夫妻关系的解除,因此,协议离婚的当事人双方必须具有合法夫妻关系。不具备合法夫妻身份关系的当事人解除非法同居关系不适用协议离婚的有关规定。婚姻登记管理机关在办理离婚时应先验明双方的夫妻身份,凡是没有《结婚证》或《夫妻关系证明书》的,表明他们没有合法的婚姻关系,则不能确认其夫妻身份,就不能办理离婚手续。对于未办理结婚登记的事实婚姻、非法同居,原则上不应按登记离婚的程序解除。

(2)协议离婚的双方当事人须为有完全民事行为能力的人。离婚是重要的民事法律行为,只有在双方当事人具有完全的民事行为能力时,才能进行登记离婚。一方或者双方当事人为限制民事行为能力或者无民事行为能力的,婚姻登记管理机关不予受理。对于夫妻一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的离婚,必须依诉讼程序解决,并由其法定代理人代理诉讼。

(3)协议离婚的双方当事人须有离婚的合意。双方当事人离婚合意,是协议离婚的最重要的条件。如果有一方不愿意离婚,就不能依此程序办理。双方当事人自愿离婚,必须是发自夫妻双方内心、真心实意的愿与对方解除婚姻关系,而不是双方一时气愤或感情冲动的离婚;不是一方欺诈、哄骗另一方同意的离婚;也不是家长或第三者胁迫一方或双方同意的离婚;更不是当事人双方为了各自的目的或共同的目的而恶意串通的假离婚。

(4)协议离婚时必须对子女的抚养教育作出恰当、合理的安排,并达成一致的协议。子女的抚养问题,是指未成年的和不能独立生活的子女(是指尚在校接受高中及其以下学历教育,或者丧失或未完全丧失劳动能力等非因主观原因而无法维持正常生活的成年子女)由夫或妻哪一方具体抚养,而另一方如何承担子女必需的生活费和教育费,以及不直接抚养子女的一方如何行使探视权等内容。在处理这些问题时应在有利于保护子女合法权益的原则下做合理的、有切实保障的安排。

(5)协议离婚时必须对夫妻共同财产的分割做出适当的处理。财产问题主要是指夫妻共同财产的分割、共同债务的清偿以及离婚时对生活困难一方的经济帮助,尤其是离婚后住房问题等内容。在处理这些问题时,应体现男女平等、保护妇女和子女合法权益的原则并适当照顾与未成年子女共同生活的一方,妥善加以解决。

(6)协议离婚必须合法。首先,双方当事人离婚动机和目的应该合法,不能用离婚来规避法律,达到其他个人目的。其次,离婚协议的内容必须符合法律和政策,即关于子女抚养问题的协议要合法,不能因父母离婚而影响子女的健康成长;关于财产问题的协议也要合法,不能以此侵犯或剥夺当事人任何一方的财产权利,也不能以此损害国家、集体和第三人的财产利益。

只有符合上述条件的夫妻亲自到婚姻登记机关办理离婚登记手续,婚姻登记机关才能准予登记,收回《结婚证》,发给《离婚证》。

纵观全文,新婚姻法的离婚条件就是分以上两种:协议离婚和诉讼离婚。

综上,是关于“新婚姻法下的离婚条件”的有关内容,希望能对您有所帮助。按照我国《婚姻法》的规定,如感情确已破裂,调解无效,应准予离婚。夫妻“感情确已破裂”是判决离婚的法定条件。而判断夫妻感情是否确已破裂,应当从婚姻基础、婚后感情、离婚原因、夫妻关系的现状和有无和好的可能等方面综合分析,一般比较复杂。因此,当您遇到有关离婚的法律纠纷时,建议您可以去王海英律师网咨询一下专业的律师,让律师帮助您达到您的目的。

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单方擅自出卖婚后房产会不会生效_婚前买房离婚属于共同财产吗?新离婚协议书范本?新婚姻法下的离婚条件?

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