单方可以卖共有房产吗_婚前共有房产过户费用的计算?夫妻共有房产 丈夫瞒着妻子悄悄抵押也有效?

时间:2020-06-30 05:01    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队
摘要:

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单方可以卖共有房产吗?

单方可以售卖共有房产吗?要得到共有人同意。

根据司法鉴定一般有两种情况:

一、认定无效。这种做法主要是为了维护其他共有人利益的,认定单方处分行为无效。主要法律根据是《民法通则》:“共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效”以及《城市房地产法》中:“共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”等条款。

二、认定有效。夫妻单方擅自对共有房产进行处分,原则上认定无效,但也有例外,如果第三人是善意有偿获得房屋,并且办理过户手续的,应当依照善意取得的原理确认该买卖关系成立。这种做法主要为了保护第三人利益,维护交易稳定。

在司法判决中,夫妻关系存续期间单方擅自转卖房屋是否无效,主要根据《物权法》第一百零六条的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;”除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

简单来说,这条规定主要判断购房者是否主观有恶意,比如,明知房产共有人为夫妻两人,为帮助单方进行财产转移,以便其独吞出售房产的款项而进行的交易即为主观恶意。

(二)以合理的价格转让;

主要判断该房产价格是否符合市场行情。对于明显低于市场价格的房产往往很难体现购房者主观无恶意;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

这条主要是看买卖双方是否办理完毕过户手续。一般情况下过户手续意味着交易行为已完成,法院一般会倾向于保护善意第三人的利益。

夫妻共有房屋处分权的情形有哪些

情形一:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻人,夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同。

情形二:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人,登记权利人与第三人签订房屋买卖合同,但未办理房屋所有权变更登记。

情形三:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方,登记权利人与第三人签订房屋买卖合同,并且已办理房屋所有权变更登记。

情形四:该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人,非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。

情形五:该房屋为夫妻共同财产,夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的。

单方可以售卖共有房产吗?在处置共有房产的时候,必须要得到所有房产人的同意,没有经过对方允许买卖房产的行为属于违法。单方售卖共有房产之后共有人觉得该交易是无效不算数,自己无法解决的时候别担心可以找王海英律师网律师。

单方可以卖共有房产吗——婚前共有房产过户费用的计算?

文章分析了婚前共有房产过户费用的计算,并提供了包括房产过户,婚前共有房产过户费用的计算,婚前共有房产过户费用等相关信息咨询。

巧顾网法律房产买卖专栏网友:

在婚前在南昌购房,房产证上记的是两个人的名字。离婚后,两人协议房子归我所有,现想将房产证上的名字改成我一人的。请问需要办什么手续,费用是多少?

巧顾网律师回答:

协议书,契税完税凭证,双方到房产登记

婚前共有房产过户费用的计算

单方可以卖共有房产吗——夫妻共有房产 丈夫瞒着妻子悄悄抵押也有效?

【延展阅读】维权:婆婆悄悄买下共同承租房符合规定吗?

房子“悄然”被抵押

“直到法院下发通知书,我才知道我的房子被抵押了。”邓-姨说。她告诉记者,自己和老伴在这套房子里已经住了26年,老伴10多年前患了脑出血瘫痪在床,没有行为和表达能力,而她的小叔子黄某却向法院出示了一张抵押合同,上面还有老伴的印章和手印。

该抵押合同显示,邓-姨的房子建筑面积为287平方米,作价28.46万元,盐步农村信用合作社以此为抵押借出款项20万元。合同上的借款人是小叔黄某开的家私厂,抵押人则是邓-姨的老伴。

邓-姨表示,6年前黄某因为做生意缺钱用,将她家房产抵押给信用合作社,而夫妻俩对此并不知情。对于抵押合同上的印章和手印更是让她疑惑,虽然法院已通过技术手段证明手印是老伴所按,但老伴已经10多年瘫痪在床,如何弄清楚这复杂的抵押手续,并按上手印呢?另外,该套房产是两人婚后购买,按道理她也是产权人之一,抵押合同怎么能不经过她的许可,在不知会她的情况下生效呢?

倾家荡产三次上诉

2002年8月7日,法院一审作出判决,随后邓-姨又两次提起上诉。这场官司打了四年多,一共经过了三次审判。近日,南海区人民法院给邓-姨发来通知。自通知送达之日起15日内,如果邓-姨不向法院提起上诉,将被视为自动放弃上诉权。

为了打这场官司,邓-姨前前后后已花了两万多元,如今的她已是负债累累。但邓-姨表示,自己还会上诉,为她和老伴讨个公道。“老伴瘫痪10多年了,我也腿脚不方便,两口子都没有工作。儿子一家跟我们一块住,如果房子被封拍卖出去,我们就什么都没有了。”邓-姨无奈地说。

邓-姨告诉记者,小叔黄某现已破产,家私厂也关了门,他已无力还清欠信用合作社的贷款,而自己和老伴也没有能力偿还黄某抵押房产贷的20万元。如果不上诉,合作社随时都有可能把自己的房子收押。

关键:

不同意抵押证据

单方可以卖共有房产吗——同居期间,共有房产如何分割?

典型案例

李-峰和陈-雪(均为化名)是一对恋人,双方于2007年8月在朝阳区共同购买了一套价格105万元的二手房。2007年9月,取得房产证和共有权证;2007年10月,双方在北京市第一公证处办理公证,证实双方对该房屋各占50%产权份额。2008年4月,双方终止恋爱关系,随后,陈-雪擅自更换门锁,拒绝李-峰入住。2008年6月,李-峰依法向朝阳区人民法院提起诉讼,请求分割共有房屋。对于这种同居财产分割的问题,律师给出了相应的解答。

律师分析:共有房屋分割是一个难题,不仅仅是法律实务方面的难题,更是共有关系人之间的一个交互性难题。法律上,不论是共同共有还是按份共有,除了特别约定之外,共有人均有权要求分割其份额;法律也规定了实物分割、变价分割或者作价补偿等分割方式,但是,这些方式往往因为当事人对财产价值达不成一致意见而遭搁浅。况且,主张分割财产的共有人之外的其他共有人还有优先购买权,这种购买权尚不是必须购买共有份额的义务,使得问题变得异常难以处理。

回归共有人之间的交互关系,我们不难发现,共有人之间多是朋友、恋人、亲人或者曾经的夫妻关系,一旦提出分割共有财产,本身就标志着这种友好关系的终结,那么,愤怒甚至敌视的情绪无时无刻不在阻碍着问题的解决。因此,我们建议,针对不可分物或者难以简单分割的财产(如房屋),除了夫妻关系之外,最好不要选择共有;如果选择了共有,那么,协商沟通,变价处理或者折价补偿是最为切实可行的办法。如果协商无果,那么只能提起诉讼要求分割共有财产,单间房屋或者其他不可分物分割时,要求法院拍卖(唯一住房除外)成为唯一途径。

如果共有房屋尚处于按期偿还一方按揭贷款的阶段,这个问题就比较复杂了,甚至可以说比共有房屋分割本身更加复杂。共有之情感基础消失后,共同偿还银行贷款的可能性比较小,所以,由其中一方一次性还清所有贷款是最理想的方式,这样可以终结和银行的借贷关系,余下问题仅仅是双方的共有纠纷。但是,处于争议之中,任何一方也不敢冒险。

诚然,双方可以协议约定由一方支付折价款取得整个房屋的所有权,这样,对于以银行的贷款人名义出现的一方来说,如果由其一次性还清贷款,那么,解除了因拖欠贷款而被银行追索的后顾之忧,但是,留下了向对方追偿的难题;对于非银行贷款人的一方,一次性偿还银行欠贷,只留下了向对方追偿的难题。当然,同时将房产过户到自己名下的情况除外。所以,双方选择银行托管或者第三人担保之后,实现一次性还贷了结银行贷款的方式比较可靠。

冯*英律师是**盈科律师事务所律师,北京律师协会会员,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学,获法学学士学位,毕业后一直从事律师工作,至今已有近10年,现任北京婚姻家庭律师网首席律师,专业办理婚姻家庭案件,在婚姻家庭领域非常精通,能够处理各种疑难问题。

多年来,冯*英律师专注于婚姻家庭法律服务领域的研究和实践,尤其对子女抚养、婚姻房产和公司股权问题进行了深入的研究,钻研和代理了数百起婚姻家庭纠纷类的案件,使她不仅具备深厚的理论功底和丰富的实践经验,还具有深刻的洞察力与缜密的剖析能力,尤其能在理解当事人在遭遇不幸婚姻家庭矛盾心情的的同时,还能在诉讼中灵活运用各种诉讼策略和方案最大化地维护当事人的合法权益。她的专业素养和敬业精神赢得业界和广大当事人的一致好评。

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