共有房产如何分割_以夫妻共有房产抵押房屋能否变卖执行离婚?同居期间,共有房产如何分割?

时间:2020-06-28 13:21    分类:离婚律师资讯
京师王海英律师团队
摘要:

同居期间,共有房产如何分割?以夫妻共有房产抵押房屋能否变卖执行离婚?共有房产如何分割_夫妻共有房产分割方法?共有房产如何分割?共有房产共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。如夫妻共有房产。“共有”按其形成时的情况不同,可分为按份共有和共同共有。共同共有房产若要转让,共有房产过户须经全体房产共有人同意,否则这种处分将被认定为无效。若是按份共有,共有人需提供足够的证据来证

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同居期间,共有房产如何分割?以夫妻共有房产抵押房屋能否变卖执行离婚?共有房产如何分割_夫妻共有房产分割方法?

共有房产如何分割?

共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。如夫妻共有房产。“共有”按其形成时的情况不同,可分为按份共有和共同共有。共同共有房产若要转让,共有房产过户须经全体房产共有人同意,否则这种处分将被认定为无效。若是按份共有,共有人需提供足够的证据来证明各自的份额,否则也是认定为共同共有。

共有产权分割案例分析:同居期间,共有房产如何分割

李-峰和陈-雪(均为化名)是一对恋人,双方于2007年8月在朝阳区共同购买了一套价格105万元的二手房。2007年9月,取得房产证和共有权证;2007年10月,双方在北京市第一公证处办理公证,证实双方对该房屋各占50%产权份额。2008年4月,双方终止恋爱关系,随后,陈-雪擅自更换门锁,拒绝李-峰入住。2008年6月,李-峰依法向朝阳区人民法院提起诉讼,请求分割共有房屋。对于这种同居财产分割的问题,律师给出了相应的解答。

律师分析

共有房屋分割是一个难题,不仅仅是法律实务方面的难题,更是共有关系人之间的一个交互性难题。法律上,不论是共同共有还是按份共有,除了特别约定之外,共有人均有权要求分割其份额;法律也规定了实物分割、变价分割或者作价补偿等分割方式,但是,这些方式往往因为当事人对财产价值达不成一致意见而遭搁浅。况且,主张分割财产的共有人之外的其他共有人还有优先购买权,这种购买权尚不是必须购买共有份额的义务,使得问题变得异常难以处理。

回归共有人之间的交互关系,我们不难发现,共有人之间多是朋友、恋人、亲人或者曾经的夫妻关系,一旦提出分割共有财产,本身就标志着这种友好关系的终结,那么,愤怒甚至敌视的情绪无时无刻不在阻碍着问题的解决。因此,我们建议,针对不可分物或者难以简单分割的财产(如房屋),除了夫妻关系之外,最好不要选择共有;如果选择了共有,那么,协商沟通,变价处理或者折价补偿是最为切实可行的办法。如果协商无果,那么只能提起诉讼要求分割共有财产,单间房屋或者其他不可分物分割时,要求法院拍卖(唯一住房除外)成为唯一途径。

如果共有房屋尚处于按期偿还一方按揭贷款的阶段,这个问题就比较复杂了,甚至可以说比共有房屋分割本身更加复杂。共有之情感基础消失后,共同偿还银行贷款的可能性比较小,所以,由其中一方一次性还清所有贷款是最理想的方式,这样可以终结和银行的借贷关系,余下问题仅仅是双方的共有纠纷。但是,处于争议之中,任何一方也不敢冒险。

诚然,双方可以协议约定由一方支付折价款取得整个房屋的所有权,这样,对于以银行的贷款人名义出现的一方来说,如果由其一次性还清贷款,那么,解除了因拖欠贷款而被银行追索的后顾之忧,但是,留下了向对方追偿的难题;对于非银行贷款人的一方,一次性偿还银行欠贷,只留下了向对方追偿的难题。当然,同时将房产过户到自己名下的情况除外。所以,双方选择银行托管或者第三人担保之后,实现一次性还贷了结银行贷款的方式比较可靠。

怎么办理离婚夫妻房屋共有房产过户?

第一步,准备房产过户材料

1、离婚判决书及其复印件;

2、房产证(如有共有证的,包括共有证);

3、身份证明及复印件;

4、房产登记申请书。

第二步,房产过户的手续

准备好了房产过户需要的材料,接下来我们就要到房管部门办理房产过户的手续了。

1、到交易中心办理转绘;

2、到房管局办理免征契税申请;

3、办理析产登记手续并缴登记费;

4、取证。

以上就是诉讼离婚房产过户需要提交的材料和手续。

共有房产如何分割——以夫妻共有房产抵押房屋能否变卖执行离婚?

[案情]

王-和与李-琳(均为化名)于2007年8月由法院判决离婚,他们在莲花县城共建共有的一栋房屋价值8.95万元判归王-和所有,由王-和补偿李-琳4.8万元人民币。判决生效后,王-和未按判决书履行补偿给李-琳的义务。李-琳于2008年1月向法院申请强制执行。法院立案后,多次找王-和执行,王-和以经济困难、要卖掉该房屋才能履行义务为由拒不执行。法院准备变卖其房屋用于本案执行。经查,王-和于2006年12月将该房屋给其兄的债权人作为债权抵押担保,并办理了抵押登记,抵押时该房屋的评估价和担保金额均为8.95万元,抵押期限为156个月,抵押人为王-和,而李-琳对该抵押情况不知情。

[分歧]

对王-和该已设定抵押的房屋能否依法变卖后用其所得价款执行李-琳的补偿款出现了两种意见。第一种意见认为,王-和为担保其兄的债务履行,用该房屋设定了抵押,并办理了抵押登记,为保护抵押权人的利益,法院不能变卖该房屋来执行本案。第二种意见认为,王-和在与李-琳婚姻关系存续期间,未经李-琳的同意,将夫妻共有的房屋为他人提供抵押担保,设定抵押后,又未告诉李-琳,侵犯了李-琳的合法权益,该抵押应为无效,法院可以变卖该房屋用来执行本案。

[管析]

认定法院能否变卖王-和已设定抵押的房屋来执行本案,首先应确认本案抵押的效力,这是认定该房屋可否变卖的前提。

一、王-和以该房屋设定抵押的效力

本案是在《物权法》施行前设定抵押的,应按《担保法》及其司法解释和相关法律规定来分析该抵押的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第54条规定“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”王-和以该房屋为他人提供抵押时,并未告知房屋共有人李-琳并经其同意,且王-和办理房产抵押时,其与李-琳已经分居,双方不在同一个县生活,李-琳无法得知共有房屋抵押的情况。由此看来,王-和以共有房屋设定抵押,并未经该房屋共有人李-琳的同意,李-琳不知道也无法知道该房屋被王-和设定了抵押,按担保法解释规定,该抵押应属无效。但是,在认定该抵押的效力时,不能就这样简单地认定,还应当考虑不动产登记制度的公信力原则,以保护当事人的利益并维护交易安全。

根据法律规定,我国对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度,并将登记记载的事实对外公开(公示),可以由不特定人对此查询,这种法定的登记公示出来的权利状态,使第三人产生一种依赖,无论实际上物权状态是否真实,这种合理信赖都受到法律的保护,这是不动产物权的公示公信力原则。第三人因信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易,在没有相反的证据证明该第三人明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人或者权利人对登记的财产无处分权时,都应当推定其具有善意,在其支付了合理价格、办理了登记后受到法律的保护。在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条中也有善意取得的规定,即“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案王-和与李-琳共有的房屋是以王-和的名义登记的(当地的夫妻乃至其他家庭成员共有的房屋一般以家庭户主的名义进行权属登记),该登记具有公信力,抵押权人可以合理地信赖王-和对该房屋具有处分权并与其进行交易,设立抵押担保,进行抵押登记。该抵押权人基于对王-和的不动产登记的信赖取得的抵押权,构成抵押权的善意取得,应受到法律的保护。据此,王-和以夫妻共有的房屋设定的抵押应当有效。在离婚诉讼中,法院又将该房屋判给王-和所有,离婚后该房屋抵押的有效性不言而喻了。王-和取得房屋所有权的同时补给李-琳4.8万元,该房屋在共有期间抵押未给李-琳造成损失,王-和也无需对李-琳进行赔偿。

共有房产如何分割——同居期间,共有房产如何分割?

典型案例

李-峰和陈-雪(均为化名)是一对恋人,双方于2007年8月在朝阳区共同购买了一套价格105万元的二手房。2007年9月,取得房产证和共有权证;2007年10月,双方在北京市第一公证处办理公证,证实双方对该房屋各占50%产权份额。2008年4月,双方终止恋爱关系,随后,陈-雪擅自更换门锁,拒绝李-峰入住。2008年6月,李-峰依法向朝阳区人民法院提起诉讼,请求分割共有房屋。对于这种同居财产分割的问题,律师给出了相应的解答。

律师分析:共有房屋分割是一个难题,不仅仅是法律实务方面的难题,更是共有关系人之间的一个交互性难题。法律上,不论是共同共有还是按份共有,除了特别约定之外,共有人均有权要求分割其份额;法律也规定了实物分割、变价分割或者作价补偿等分割方式,但是,这些方式往往因为当事人对财产价值达不成一致意见而遭搁浅。况且,主张分割财产的共有人之外的其他共有人还有优先购买权,这种购买权尚不是必须购买共有份额的义务,使得问题变得异常难以处理。

回归共有人之间的交互关系,我们不难发现,共有人之间多是朋友、恋人、亲人或者曾经的夫妻关系,一旦提出分割共有财产,本身就标志着这种友好关系的终结,那么,愤怒甚至敌视的情绪无时无刻不在阻碍着问题的解决。因此,我们建议,针对不可分物或者难以简单分割的财产(如房屋),除了夫妻关系之外,最好不要选择共有;如果选择了共有,那么,协商沟通,变价处理或者折价补偿是最为切实可行的办法。如果协商无果,那么只能提起诉讼要求分割共有财产,单间房屋或者其他不可分物分割时,要求法院拍卖(唯一住房除外)成为唯一途径。

如果共有房屋尚处于按期偿还一方按揭贷款的阶段,这个问题就比较复杂了,甚至可以说比共有房屋分割本身更加复杂。共有之情感基础消失后,共同偿还银行贷款的可能性比较小,所以,由其中一方一次性还清所有贷款是最理想的方式,这样可以终结和银行的借贷关系,余下问题仅仅是双方的共有纠纷。但是,处于争议之中,任何一方也不敢冒险。

诚然,双方可以协议约定由一方支付折价款取得整个房屋的所有权,这样,对于以银行的贷款人名义出现的一方来说,如果由其一次性还清贷款,那么,解除了因拖欠贷款而被银行追索的后顾之忧,但是,留下了向对方追偿的难题;对于非银行贷款人的一方,一次性偿还银行欠贷,只留下了向对方追偿的难题。当然,同时将房产过户到自己名下的情况除外。所以,双方选择银行托管或者第三人担保之后,实现一次性还贷了结银行贷款的方式比较可靠。

冯*英律师是**盈科律师事务所律师,北京律师协会会员,中华全国律师协会会员。毕业于中国政法大学,获法学学士学位,毕业后一直从事律师工作,至今已有近10年,现任北京婚姻家庭律师网首席律师,专业办理婚姻家庭案件,在婚姻家庭领域非常精通,能够处理各种疑难问题。

多年来,冯*英律师专注于婚姻家庭法律服务领域的研究和实践,尤其对子女抚养、婚姻房产和公司股权问题进行了深入的研究,钻研和代理了数百起婚姻家庭纠纷类的案件,使她不仅具备深厚的理论功底和丰富的实践经验,还具有深刻的洞察力与缜密的剖析能力,尤其能在理解当事人在遭遇不幸婚姻家庭矛盾心情的的同时,还能在诉讼中灵活运用各种诉讼策略和方案最大化地维护当事人的合法权益。她的专业素养和敬业精神赢得业界和广大当事人的一致好评。

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共有房产如何分割——夫妻共有房产分割方法?

夫妻共有房产分割方法

根据房屋的产权特点,以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成员共有房屋、夫妻共有的“部分产权房”或尚未取得产权房等四种情况来分析共有房屋的分割问题。

1、夫妻共有房屋

指夫妻共同享有完全所有权的房屋,最典型的就是夫妻共同出资购买的房屋和共同受赠或继承的房屋。根据《婚姻法解释(二)》第19条的规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”对于父母给子女出资买房的情况,《婚姻法解释(二)》第22条规定分为婚前行为和婚后行为区别对待:当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

关于夫妻共同房屋的分割方法问题,《婚姻法解释(二)》第20条规定:“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

2、夫妻一方所有的房屋

婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、但属于原拆原建并未变更产权登记的,房屋仍归产权人所有,增值部分属于双方共同所有,在离婚财产分割时增值部分中属于另一方应得的份额,由房屋所有权人以合理折价款补偿给另一方;对原原房屋进行过扩建的,扩建部分的房屋权属应按夫妻共同财产处理。

离婚中处理这类房屋时,住房一般仍归该所有人。根据《婚姻法》第42条和《婚姻法解释》(一)》第27条的规定,一方离婚后没有住处的,属于生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助,以住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。

3、家庭成员共有房屋

此种共有也就是夫妻与其他家庭成员的共有房屋的情形。夫妻结婚后,与一方的家庭成员共同生活,夫妻财产和家庭共同财产没有分开,包括房屋也属于夫妻和家庭其他成员共有的。对于这种情况《离婚财产分割意见》第20条规定,离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出,一方要求析产的,可先就离婚和已查清的财产问题进行处理,对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼,待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。

4、夫妻共有的“部分所有权房屋”或尚未取得所有权房屋

《婚姻法解释(二)》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就上述规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

5、对离婚前房屋拆迁,离婚后取得的补偿应作为共同财产分割;一方回迁取得房屋的,应支付给另一方适当的住房经济补助款。

6、按揭方式购买的房屋,房款未全部付清的,处理方式一是采取转按揭的方法,由主张房屋所有权的一方将已交纳款项的一半支付给另一方;二是采取拍卖的方法,将房屋评估拍卖所得价款,扣除评估、拍卖所需费用后,由抵押权人优先受偿,余款再作为夫妻共同财产进行分割。

通常情况,下列房产属于夫妻共有财产:

一、婚姻关系存续期间,在没有约定是否属归夫或妻一方所有的条件下,所购买的房产;

二、婚姻关系存续期间,除遗嘱或赠与合同中特别确定的房产外,共同接受赠与或继承的房产;

三、婚姻关系存续期间,通过参加房改取得的私有房产;

四、婚前一方承租,婚后用共同财产所购买,权属证登记在一方名下的房产;当事人结婚后,其父母未明确表示赠与哪一方而出资为当事人所购买的房产。

特别提示:根据我国《婚姻法》规定,除夫妻双方另有约定的外,夫妻一方婚前所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。

共有房产如何分割_以夫妻共有房产抵押房屋能否变卖执行离婚?同居期间,共有房产如何分割?夫妻共有房产分割方法?

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